买卖不破租赁，到底是咋回事儿？-法师兄

在现实生活中，针对房子进行买卖，经常会涉及到买卖不破租赁这个原则，很多房子在买卖之前往往会被租赁出去，那么买卖不破租赁原则什么意思？买卖不破租赁含义买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。买卖不破租赁原则的适用条件 1.必须存在某项房屋租赁合同。 2.须房屋已经交付承租人使用。 3.须房屋被买卖。 4.租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。 “买卖不破租赁”的例外情形 1.当事人另有约定的，即出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束 2.法律允许抵押人将房屋抵押后再出租，然而抵押权优先于承租权。如果抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人就可以不受原租赁合同的约束，即只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁未到期来对抗买受人。 3.破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地作为破产财产，在破产清算时租赁权人不能以“买卖不破租赁”突破相关破产法所规定的优先清偿顺序。 4.房屋在出租前已被人民法院依法查封的，如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”。广大消费者在购买房屋、汽车等大宗商品时，在查验商品所有权权属证明的同时，尽可能查明该商品上是否存在抵押、质押、租赁等他项权利，避免不必要的麻烦。

答

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有者将租赁物交给他人，；对租赁关系没有影响，买受人不能以已经成为租赁物的所有者为由否认原租赁关系...

答

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人...

可以的。只要具备以下两种情形之一就可以适用买卖不破租赁原则： 1、经过登记的租赁合同可以适用买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。 2、租赁合同虽然未经过登记，但该合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人（租赁物原所有权人）以适当方式告知租赁物的买受人（新所有权人）的，原租赁合同继续有效。

买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同部当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续原出租人的权利和义务。而当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则，应区分情况处理。如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。所以，一方面，在设定财产抵押时，需要了解房屋是否有租赁合同存在，若有，需要求房主排除租赁。另一方面，租赁房屋，尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房，租赁前需了解房屋是否存在抵押权，否则一旦抵押权人要求实现抵押权，这种情况下，原屋主的偿债能力已经很弱了，租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了，难以追回。

在法律层面上讲原房东是有过错的在关于租房的法律有一条买卖不破租赁意思是房屋的置换不会影响租赁合同的效力前提是合同期内如果租赁合同到期肯定不会有什么影响总不能去强行租赁人家的房屋言归正传在原业主买卖房屋期间有义务让租户知道而且需要告知租户在同等条件下租户有优先购买权在租户放弃购买权以后才可以交易否则就属于侵犯租户的合法权益