怎样判断房屋买卖合同的第三人是否为善意

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• 问善意的第三人
  

  是指第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指在合法交易中不知道的已经登记的权利人。无权处分他人动产或者不动产的占有人，非法将动产或者不动产转让给第三人后，受让人取得动产或者不动产时出于善意的，可以依法取得动产或者不动产的所有权。受让人取得动产或者不动产所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，只能要求转让人（占有人）赔偿损失。

• 问房屋买卖没有备案，是否能对抗第三人行为
  

  《民法典》规定，房屋买卖备案登记为预告登记，可对抗第三人。但是，如果预告登记失败，就不能对抗善意的第三人。 当事人签订房屋买卖协议或者签订其他房地产产权协议，为保障未来物权实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自房地产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记无效。

• 问夫妻一方违反房屋买卖合同第三人是否有权
  

  夫妻一方未经对方同意签订房屋买卖合同不得对抗已登记的善意第三人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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