天津房价上涨吗？如果买家放弃征信，还要继续涨价吗？大概需要多久-法师兄

前房价问题已成天津老百姓街头巷耳谈论的问题，谈房论市已深入人心。人们不再怨天尤人、不再逃避现实，而是面对现状、分析现状。有些人跳足观望，有些人开始追涨跟风、投资市场，而真正的购房者像拆迁、结婚、外来人口居住、改善等需求更是天天奔跑于各个售楼处、二手房置业店之间精挑细选……到底天津的房价还会涨吗？这是每个老百姓关心的问题，下面我针对此问题做一分析，提出自己的一些观点，供大家参考。由全国房市看过来聚焦上海楼市去年年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降三分之一。房价在沉寂了大半年后，今年3月份又开始“回暖”。据统计，上周上海商品房均价猛飙至10714元/平方米，环比上涨17.66%；同时，成交量也达今年前4个月的峰值，周成交面积76万平方米，环比提高42.1%。上海的一些楼盘的房价在不到3年半的时间里爆长300%，根据分析主要有四大因素推动房价上涨。一、价格联盟：一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。二、“经营城市”：地方政府放纵房价。为拉动内需，政府出台了鼓励购房的措施，譬如实行买房退税、贷款优惠等。三、信息垄断：抢占话语制高点。一些专家、学者在或明或暗的“赞助”“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。四、“追涨杀跌”：上海的房价疯涨很大一方面是房地产炒作的结果，而且这种炒作随着“外资”的进入，并达到了疯狂的地步。自2004年第三季度到今年一季度，中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。聚焦北京楼市作为宏观调控“陪衬”的北京，房价则逆势上涨，到去年年末商品房均价达到6725元，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19.2%。北京商品房均价超过上海27元。到2006年1、2月份，北京房价继续保持强劲的上涨趋势，月增长8%以上，居全国涨幅第五，上海则仍然保持微跌态势。应该说北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛，是北京最近10年少有的，目前这一势头已经不亚于2003年上海房价“发迹”时的情形。北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨有很多共同原因。第一，土地价格上涨。土地尤其是中心城区的土地稀缺，供应减少；第二，房屋供不应求；第三，房屋本身质量和费用的提高；第四，城市公共设施的完善和提高(如地铁通了引发周边房价上涨)；第五，经济和收入水平持续增长；第六，一定程度的从众和跟风。小结总结上海、北京两大城市市场，发现这两个城市房价上涨有很大程度是炒作的原因，开发商、炒房者、中介都因为有了共同的目的而“抱团”，同时在政策上没有过硬的措施来阻止这种行为，因此房价上涨就有了孕育的土壤，必有它的道理。但是这种状况是市场不合理竞争的结果，并不是一个运行正常的市场。合理的房价要靠购买力来支持，也就是要和人民的收入水平相适应，国际上发达国家也好发展中国家也好都将收入房价比作为衡量房价是否合理的一个指标。就拿上海来讲已远远超出这个指标，因此目前的价格只是一时的炒作，它必定要回落到合理的价格区间。天津房价未来发展先来看一下近几年来天津房价的变化情况：自2003年天津房屋成交价格一直处于上涨趋势，而且涨幅较大，尤其是2004年涨幅达到13.5%，2005年受到政策影响涨幅降为6%，到2006年又恢复强势增长态势。天津房价的上升不同于北京上海的“飙升”，它的上涨有很大一部分是硬性拉动使然，也就是供求关系在起作用。首先，天津城市改造、路网建设的推动，拆迁工作步伐的加快，带动了周边一些商品房及二手房市场的升温；其次，土地供应相对紧缺，尤其是市内六区的土地在最近一两年内供应很紧张。而天津老百姓选房时考虑地域性因素较浓，因此也带动了二手房市场的火爆；第三，开发商、炒房者、尤其是中介行业的加入，一定程度上哄抬了房价，天津的房价如果比起北京、上海的市场还有很大的上涨空间，跟风及追涨气氛浓厚。对于房价的涨跌我们要理性看待：房价过高不行，这样会引起过多社会资源投向房地产；提高大中城市的商务成本，间接地削弱了它们的综合竞争力；过高的“供楼”负担，影响购房者的后续消费能力，从而给我国扩大内需，增加消费，治理通缩带来不利影响等；房价暴跌也不行，荷兰的郁金香泡沫、日本、香港等地的房地产泡沫、1998年东亚、东南亚的泡沫一旦以价格暴跌来完成，伴随的结果是国际竞争力大幅降低，并持续处于经济低迷状态而难以自拔。因此天津的房价总体处于一个正常的增长空间内，这个增长将至少持续一两年的时间。受到各种政策的影响，再结合天津的发展状况，预计将来房价也不会下降到04年上涨前的价格，但价格涨幅下降，并保持在合理区间是大势所趋。