地产开发商土地使用权的取得方式

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• 问开发商怎样做才能获取土地使用权的方式
  

  根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。 总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下： 土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给。 实行土地有偿使用制度以后，有些类别的用地仍需政府行政划拨。鉴于我国目前土地使用双轨并存的局面和我国社会主义公有制的性质，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和行政划拨土地的数量，将逐步减小。具体的运作方式也会逐步有所改变。

• 问房地产管理法规定土地使用权以出让方式取得土地使用权开发是否必须
  

  不是，《房地产管理法》第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。国家收回后，可以再次挂牌拍卖，也可以交给农民使用，但所有权仍是国家所有。

• 问房地产的土地使用权的取得方式有哪些
  

  按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。房产是所有权（含所分摊土地使用权），取得方式有购买、受赠、继承；还有就是先取得土地使用权，然后自建住房。土地使用权，出让方式取得（土地一级市场），主要通过招、拍、挂和协议方式取得；还有就是通过二级市场的转让方式取得，另外同样受赠、继承也是取得方式。

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