签房屋买卖合同应该怎么转移风险-法师兄

两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定： 1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方（即买家）。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被法院查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。 2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

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1.除法律另有规定或当事人另有约定外，在买卖合同中，标的物交付前，风险由出卖人承担；标的物交付后，风险由买受人承担。 2.法律依据：《中华人...

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买卖合同风险转移的主要问题是风险在何时由卖方转移给买方。 1、如果买卖合同当事人另有约定，则按约定转移风险。 2、合同没有约定情况下，风险转...

对于合同中有运输条款的货物买卖的风险转移，应依下列方式转移风险： 1.合同中有运输条款的货物买卖的风险转移。 (1)如该运输条款规定卖方有义务在某一特定地点把货物交给承运人运输，则卖方履行义务以后，货物的风险就随之转移给了买方; (2)如合同中没有指明交货地点，卖方只要按合同规定把货物交给第一承运人，货物的风险就转移给买方了。 2.对于在运输中销售的货物的风险转移。对于在运输中销售的货物的风险，依公约第68条的规定是自买卖合同成立时起转移给买方。运输中销售的货物，不存在交付承运人的问题，因为货物已在承运人的控制下了，所以从合同成立时就转移风险。但由于对运输中的货物的出险时间不易确定，所以公约又规定，如情况表明有此需要，风险自交给签发运输单据的承运人时起转移给买方，这种情况须以卖方在订立合同时不知道货物已灭失或损坏的为限。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转第六十一条，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书交付不视为所有权的转移

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外房屋毁损，灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担承担，交付使用后，由买受人承担买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起买买受人承担但法律另有规定的或者当事人另有约定的除外外