租赁合同主体变更的情形有哪些

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• 问房屋租赁合同中途变更合同的情形有哪些？
  

  1．私房租赁期间，经租赁当事人协商一致的，可以变更房屋租赁合同。2．私房租赁期间，租赁当事人死亡的，应按以下方式处理：1）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同；2）承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定一名承租人。协商一致的，出租人依法变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行承租合同的人中确定一名承租人，原承租人的生前同住人仍享有居住权。房屋在租赁期间发生改建、扩建、拆除重建，至原租赁合同部分或大部分不能适用的，出租人应当与承租人协商变更租赁合同。

• 问租赁合同主体变更的规定
  

  租赁合同的主体变更主要有两种情况：1、继承产生的租赁人当然在租赁关系生存期间，如果租赁人死亡，其地位一般由继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租承租此要求解除合同，应有合理的理由。2、租赁物的所有权转让导致租赁人变更的，原租赁人转让的不仅仅是债权债务，还有租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。承租人在承租人转让该承租人所有权时，如果没有行使优先购买权或行使后无法竞争，应视为同意原承租人转让的行为，因此无需特别征求意见。租赁期间产生股权变更导致新的租赁合同产生的，新的法律关系的产生以该房屋产权变更登记的时间为准。其实股权变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

• 问租赁合同无效的具体情形有哪些
  

  租赁合同无效的情形包括： 1、租赁合同违反法律法规的强制性规定； 2、租赁合同违背公序良俗； 3、当事人不具有缔约能力； 4、租赁合同为当事人虚假的意思表示。根据《民法典》第一百四十四条规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

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