房地产抵押权的效力-法师兄

房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。《民法典》第四百一十条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

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我国在房地产抵押登记的问题上采取的是抵押生效的原则，也就是说房地产抵押登记作为房地产抵押权成立的条件，未经登记的，房地产抵押权不得设立。对此...

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房地产抵押权的对内效力如下：1、先受偿效力；2、房地产抵押权担保的债权范围效力；3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力；4、抵押物价值保持的效...

1．房屋抵押担保的债权范围。房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。 2.先受偿效力。房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力。主要有房地产自身；房地产的从物；房地产的从权利；孳息。

房地产抵押权对房地产出租法律关系的影响，可能发生两种情况一种情况就是房地产权利人将已经出租的房地产抵押，另一种情况就是房地产权利人将已经抵押的房地产出租。在这两种情况中，抵押权对房地产出租法律关系的效力不同。前一种情况租赁关系成立在先，抵押权设立后，抵押权的设立、实现均对租赁关系不发生影响，法律只要求抵押人以书面形式将设定抵押之事实告知承租人、原租赁合同继续有效。从抵押权的设定来看，租赁与抵押互不影响。因为已经出租的财产仍归出租人所有，他在不影响承租人之占有使用的前提下仍有权支配处分财产，而抵押权的设定并不要求财产的移转占有，因此，租赁关系的有效存在不影响出租人将已经出租财产再行设定抵押，抵押权的设定也不影响承租人对财产的占有利用。从抵押权的实现来看，抵押权人将抵押财产依法拍卖变卖后买受人获得了抵押财产的所有权，按照“买卖不破租赁”的原则，租赁关系可以对抗新的买受人，使租赁关系继续有效，只是出租人发生了变化，让位于抵押物的买受人。因而，抵押的实行也不影响租赁关系的存在。在后一种情况中，租赁关系成立在后，抵押权设定在先，抵押权对租赁关系就要发生影响，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。从租赁关系的成立来看，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。从租赁关系的成立来看，租赁关系不受抵押权效力的影响，因为已经抵押的财产仍归抵押人所有和占有，他仍然有权将该财产出租。但是抵押权是设定在先的一种物权，而租赁权是设定在后的一种债权，按照物权优先债权、前权优于后权的原则，租赁权不得对抗抵押权，随着抵押权的实现，抵押物新的买受人不受租赁关系的约束，承租人不得对抗买受人，租赁关系应随即解除。

关于房地产抵押权的时效是这样的，实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。