我的提问

特色服务

法律大讲堂

用户中心

商品房预售合同是否可以存在?

2024-11-27
商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让仅涉及预售合同的主体变更,不涉及预售合同内容的变更,转让人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间形成新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所说的三级市场。根据《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售的转让需要满足一定条件。 首先,转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人。未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。 其次,预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房。如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理。同时,预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险,新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。 最后,预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让。否则预售合同转让无效。根据《城市房地产管理法》第45条的规定,违反本法第45条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款

相关法规

《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019修正):第六章 法律责任  第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

相关问答

赵丽、章法...等95位律师接受在线咨询

有问题 立即在线问律师

点击提问 快速获得指导

婚姻/债务/工伤/合同/刑事....最快3分钟内有回应

大家都在问查看更多

相关法律短视频查看更多

相关普法查看更多

看完还不明白?马上在线问一下吧!

点击提问 快速获得指导

网友热门关注

法师兄 专业问答 详情

10963位在线律师最快3分钟内有回复

立即咨询