关于房屋买卖的法律-法师兄

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十二条：买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷的，人民法院应当通知承销人参加诉讼；出卖人、承销人和买受人明确约定各自的权利义务的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十五条以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销，解除合同的，担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，只处理商品房买卖合同纠纷。担保人另行起诉商品房担保贷款合同纠纷的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本息返还给担保人和买受人。

《仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。《民事诉讼法》第一百二十二条当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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关于房屋买卖合同的司法解释相关内容，请参考下文。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价...

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房屋买卖有哪些必须知道的法律法规：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审...

就您提问的第一个问题：房屋因不可抗力灭失的风险承受主体，首先要看合同商定。合同可商定自托付时起发生转移，亦可商定商定自所有权转移登记之日发生转移（可参见一线城市的存量房屋交易合同）。如无合同商定，应当适用所有权转移时风险转移的限定。就您提问的第二个问题：我个人的看法是，房屋买卖登记奏效主义系民法典定原则的体现，说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准；体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务，现虽不能律限定，但我并不认为该等义务是合同中的附随义务，而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。借口是， 1、民法典中的附随义务，如催告、协助等，通常未必在合同正文中有明确商定； 2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言，应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。 3、实践中，出卖人配合买受人解决借贷、户口迁出等工作，该类工作往往才被归类为附随义务。再谈合同效力问题，签订房屋买卖合同时，只要当事人两方具有缔约本领、意思表示一致、真实，且不违背法律法规强制性限定时（如小产权房、经适房、两限房等可能导致违背交易政策的房屋买卖），合同亦未另行商定奏效时间或要求时，合同签订即应奏效。我认为，在第二个问题中您讲到的：物权变动的效力（房屋过户）与买卖合同奏效（合同签订）是两个分别性质的做法，两者并不互为因果。准确地说，登记是出卖人应当履行的主要合同义务，出卖人不履行登记义务的，买受人可依照奏效合同的商定要求出卖人履行该义务。

民法典规定，被拆迁房屋由国家征收，被征收人给予拆迁补偿后，被拆迁人丧失房屋所有权，不能买卖。《中华人民共和国民法典》第二百四十三条为了公共利益的需要，可以按照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地和组织、个人房屋等房地产。集体所有土地的征收，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和幼苗的补偿费，安排被征地农民的社会保障费，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收机构、个人房屋等房地产应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的生活条件。任何组织或个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠补偿费等费用。

(一)确定开发商已经进行初始登记。开发商办理初始登记是自己的必要前提条件。(二)确定房屋面积，到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表。或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。(三)提交相关文件，填写《登记申请表》。需提交的材料包括、房屋结算单、带房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。(四)缴纳公共维修基金、。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。(五)按照规定时间领取房产证一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。