外来人购买农村房屋遭遇拆迁是否有赔偿？-法师兄

外来人购买农村房屋遭遇拆迁是否有赔偿？

2024-11-06

对于外来人士购买自建房屋后遭遇拆迁之事,尽管他们无法因此领取到相关的征地补偿款项,但若购买者本身即是同一集体中的成员,则仍有资格获得对房屋价值的相应赔偿。至于赔偿金额的具体数额还需依实际状况而定。若购买者拥有城镇户口,则其不仅无法从中获取任何补偿,甚至还需承担相当大的法律风险,原因在于自建房屋并不得进行买卖,故无法完成过户手续。若外地人购买的城中村房屋具备合法产权,在面临征收土地之时,他们仍然有权获得房屋价值的补偿,但却无法获得征地补偿款。当前我国的相关法规与政策明确规定,农村自建房的买卖行为是不被允许的,除非购买者同样属于该集体组织的成员。在自建房买卖过程中,存在巨大的法律风险。首先,房屋可能被判定为非法建筑。其次,自建房无法完成过户手续,即房产证无法变更至购买者名下。即便购买者签订了购房合同且支付了全部房款,同时已经实际入住,但依照现行的国土资源管理局的操作规程,此类房产依然无法办理过户手续。依据我国法律规定,不动产权利以登记为准,鉴于农民房无法完成过户,因此,即便购买者一直在此居住,但实际上,此房产始终归属于原建房人所有。最后,房产买卖合同可能会被视为无效。这主要源于自建房的转让势必涉及到宅基地使用权的转移,而宅基地使用权的交易在法律层面上是被明令禁止的。关于自建房买卖合同效力的问题,理论界尚存争议,有人主张合同有效,亦有人持相反观点。在司法实践中,若购买者为本地区集体组织内的村民,则可认定合同有效;反之,若购买者为城镇户口居民或非本地区户口的村民,通常会被认定为合同无效。

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答

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根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。