发现房屋的买卖合同无效了，无效的房屋买卖协议书怎样解除

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• 问房屋买卖协议怎样才无效
  

  概括起来主要有以下几种情况： （1）协议解除； （2）根本违约； （3）迟延履行； （4）法律规定的其他情形。根本违约是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

• 问怎样的房屋买卖合同无效
  

  1、无民事行为能力人签订的购房合同无效； 2、虚假意思表示签订的购房合同无效； 3、违反违反法律、行政法规的强制性规定的购房合同无效； 4、违背公序良俗的购房合同无效； 5、恶意串通，损害他人合法权益的购房合同无效； 6、无权代理，未经被代理人追认的购房合同无效；等等。

• 问解除房屋买卖合同协议的效力
  

  解除房屋买卖合同的要件有： 1、协定解除，出卖人与买受人协商一致解除房屋买卖合同； 2、法定解除，合同中约定的解除条件发生后解除房屋买卖合同； 3、违约解除，一方违约，另一方有权解除房屋买卖合同。

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