签订房屋拆迁补偿协议时需要注意什么-法师兄

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问签订房屋拆迁协议时需要注意什么

整个被拆迁过程中，被拆迁人享有知情权。被拆迁人有权知道自己的房屋何时被暂停办理房屋及土地使用权的买卖及转让的手续、拆迁人、拆迁理由、拆迁许可证内容、搬迁期限、补偿形式及补偿金额、安置房的位置、楼层、面积及房屋质量、搬迁过渡方式、过渡期限等。根据规定，拆迁人进行拆迁时，必须将各种拆迁批准文件和资质证明在拆迁区域公示。正式签订拆迁协议前，拆迁户注意各项条款，避免日后起纷争：一是核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证；二是核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件；三是核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件；四是核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证；五是核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并明确无误，且在该范围内；六是可聘请律师核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性等。
问签订拆迁补偿协议时需要注意什么?

1、审查签订合同的主体是否合法和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。2、合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。3、约定违约责任一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。4、明确约定合同履行的程序很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。综上所述，房屋征收补偿决定和补偿协议之间的联系也特别的简单，另外，房屋征收补偿决定是政府单方面决定的，在制定征收补偿决定的时候不会去询问拆迁户的意见，可是，补偿协议当中所涉及到的这些补偿条款应该和房屋征收决定是相吻合的。
问签订房屋拆迁补偿协议需要注意什么内容？

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积； 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。