房屋拆迁时房地产开发企业是如何就补偿款缴税的

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• 问房屋拆迁补偿费如何缴纳企业所得税?
  

  对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理： （一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质，用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产，技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。 （二）企业因转换生产经营方向等原因，未按上述转移收入重置固定资产和技术改造，转移收入用于购买其他固定资产或进行其他技术改造项目，可按企业政策转移收入扣除相关成本，其馀额计入企业应纳税所得额。 （三）搬迁企业没有重置固定资产，技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入，减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 （四）转移企业利用政策转移收入购买的固定资产，可按现行税收规定计算折旧和摊销，在企业所得税前扣除。 （五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

• 问房地产开发企业的房屋拆迁补偿方式有哪些
  

  房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式，一种是货币化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁入(单位或个人)达成协议，按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费，房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票，将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出作为扣除项目，并按《土地增值税暂行条例》的规定，作为“房产开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数，另一种是实物化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人达成协议，按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产，超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人，这就是我们通常所说“拆一还一”补偿方式，这种补偿方式产生的结果是：房地产开发企业返还给被拆迁人的房产，会计上一般不作为收入处理，这部分“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出没有作为“房产开发费用”和“财政部规定的加计扣除20%”的基数。该问题涉及到的相关文件：《土地增值税暂行条例》

• 问房产开发企业土地使用税如何缴纳，房产开发企业是否缴纳土地使用税
  

  房产开发企业土地使用税缴纳方法如下，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。"这一规定对房地产企业在取得土地至自用、出租、出借、出售本企业建造的商品房期间是否缴纳城镇土地使用税未作明确。在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。"五、纳税义务终止时间《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定："纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。"之前国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定："二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。"依据上述规定，可以判定房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末，其城镇土地使用税纳税义务终止。而在实际业务中，房地产企业的开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，尤其要跟土地所在地主管地税机关沟通，确认合理的计算方法。

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