哪些房产存在限制转让规定

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• 问限制房地产转让的法律规定包括哪些内容？
  

  根据《城市房地产管理法》第37条的规定，公民的下列房地产不得转让，房地产转让有下列情形之一的，一律认定为无效： 1. 以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 3. 依法收回土地使用权的。 4. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5. 权属有争议的。 6. 未依法登记领取权属证书的。 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

• 问期房转让的方式有哪些，期房转让存在哪些风险？
  

  一、期房转让的方式有哪些1、预购协议：买卖双方签定一份预购协议，双方对预备买卖的房屋的基本情况、价款支付、房屋的交付及预办理交易过户的日期作基本约定。并由卖方支付一定的定金待卖方取得产证时，双方再按照预购协议的约定期限签定房屋买卖合同。2、附生效条件的房屋买卖合同：双方直接签订买卖合同，买受人支付一定数额的定金，同时对买卖合同的生效附设一个条件，如约定“卖家取得小产证后合同开始生效”。二、期房转让存在哪些风险1、预购协议：这种操作模式对预购方而言最大的风险就是：预售方违背诚实信用的原则恶意违约，当产权证办理出来后不原意按照协议的约定和预购方签订房屋买卖合同。此时预购方只能选择要求其（预售方）承担违约责任或赔偿责任，而无法实现房屋买卖的目的。因为此时房屋买卖合同尚未签订，无法请求其继续履行以实现买卖房屋的目的。2、附生效条件的房屋买卖合同：这操作模式在履行中同样会出现两种违约情形。一种情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效条件尚未成就时预购（售）方悔约。所以在这一阶段守约方可以要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是，合同所附生效条件客观上能够成就，但因预售方看到房价上涨感觉出售吃亏，便恶意阻止条件成就，比如大产证办妥后卖方不配合办理小产证或找其它理由推脱。预售方恶意阻止小产证取得的，将被视为合同所附条件成就，期房转让合同已生效，对双方具有法律约束力。不仅双方合同要继续履行，而且违约方还要承担违约责任。虽然根据相关政策“期房限转”，但是一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同，该份合同本身仍然有效，不能说“期房限转”导致合同无效。这就显示了期房转让合同的重要性，买卖双方在转让期房前，最好请专业律师见证，签订合同，防止因为期房限转政策弄得两败俱伤。

• 问限制房产转让范围
  

  根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据国家规定,以下房地产不能转让: 1. 以出让方式取得土地使用权,转让房地产时,不符合以下条件不能转让: (1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的; (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25％以上的; (3)属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时,房屋已建成的,应取得房屋所有权证书; 2. 司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 3. 依法收回土地使用权的; 4. 共有房地产,未经其他共有人书面同意的; 5. 权属有争议的; 6. 未依法登记领取权属证书的; 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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