购房合同的制定和解决法律问题-法师兄

购房合同的制定和解决法律问题

2024-12-22

通常由开发商提供的格式合同包括商品房预售合同（期房）和商品房买卖合同（现房）。这两种合同的区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工并交付使用后，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。而商品房出售合同适用于商品房现居住（已通过竣工验收并取得房地产权证的商品房）销售。因此，现在签的预售合同，在房屋交付使用时不再需要签署出售合同，可直接办理过户手续。如果预售合同是在之前签订的，则仍需按照合同规定，在房屋交付使用时签署出售合同，才能办理证户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

相关问答

问购房合同有哪些问题购房合同问题图解

答

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号...
问关于购房合同和认购合同有关的问题

答

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为...

首先，我们需要明确开发商违约时违约金的计算方式，通常可以分为以下两种情况：（1）依据商品房买卖合同的约定计算违约金。在这种情况下，开发商与买房人需要事先明确违约金数额或者损失赔偿额的计算方法。如果双方在合同中有约定，通常以这个约定进行计算。但如果约定的违约金过高，超过了实际损失，当事人可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过实际损失30%的违约金。例如，如果合同约定的违约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人如果以约定的违约金低于实际损失为由请求增加，应当以实际损失确定违约金的数额。（2）依据法律的直接规定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，那么违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 1. 逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这种方式与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，为大家提供了一种可以借鉴的方式。 2. 逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。 3. 逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准。如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。