房屋抵押怎样才不算出租

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• 问房屋出租能否抵押
  

  房屋出租能抵押。依据我国相关法律的规定，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

• 问已抵押的房屋是否不得出租
  

  不是，如果房屋抵押后，抵押权人同意出租的，可以出租。如果抵押权人不同意出租的，则不可以出租。依据我国相关法律的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

• 问抵押房屋出租不破租赁能成立吗？
  

  1、先出租后抵押房屋买卖不破租赁能成立，租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。 2、因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。

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