商品房预售按揭的法律特点分析-法师兄

预售商品房按揭的法律特征： 1. 预售商品房按揭需要签订书面合同，并在规定的房地产管理部门办理登记备案手续，以确保其合法有效。 2. 预售商品房按揭从属于主合同，是为担保主债权得以实现而订立的。预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同。如果借贷合同无效，抵押合同自然也无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。 3. 预售商品房按揭合同是诺成性合同，自合同成立即对三方当事人产生法律约束力。未经抵押权人同意，抵押人不得另行设定抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用于购商品房贷款抵押制度。商品房竣工并领取房屋和土地使用权证后，抵押物即成为特定物，此时应适用一般的房地产抵押制度。 4. 预售商品房按揭是有偿合同，银行主要通过收取利息来获取收益。 5. 预售商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房，抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造，因此实质是一种期待权。

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(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。 (2)预售商品房按揭是一种从合同，是为...

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(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。 (2)预售商品房按揭是一种从合同，是为...

一、商品房预售是什么房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。二、商品房预售有哪些特征1、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。2、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

关于购买处于预售阶段房产的转让事宜：首先，对于正处在预售阶段的商品房的投资购买者而言，若您未完成全额购房付款，则必须先获得开发商的明确允诺之后方可与转让对象签署新的买卖合约。当您已经支付完毕所有购房款项后，需及时向开发商通报有关该房屋再转让的信息。并请开发商协助您完成商品房预售协议中的买方变更手续，或者进行完整的交易合同登记备案流程。假如无法实现买方变更或者转让合同登记备案，抑或是该房屋的所有权证书有望在近期内获取，买卖双方亦可协商确定，在出卖方成功领取房屋所有权证明后在预定的时间段内完成房屋产权过户事宜。鉴于以上方式存在一定程度的风险，我们强烈建议您寻求专业律师的帮助来起草相关的合同条款。若购买时出让方曾申请过按揭贷款服务，现时的受让方亦需寻求按揭贷款支持。双方均需访问原贷款银行以查询是否能够顺利办理转按揭程序。若确认可行，双方可按照银行相关规定直接办理相关手续。如果转按揭手续不可行，出让方须先行归还银行的按揭贷款，然后再继续执行相关的转让业务进程。

预售特征(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售合同(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的，即预售商品的位置、编号。(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9)双方约定的其它条款。