预售商品房再转让，买方按揭款给谁-法师兄

关于购买处于预售阶段房产的转让事宜：首先，对于正处在预售阶段的商品房的投资购买者而言，若您未完成全额购房付款，则必须先获得开发商的明确允诺之后方可与转让对象签署新的买卖合约。当您已经支付完毕所有购房款项后，需及时向开发商通报有关该房屋再转让的信息。并请开发商协助您完成商品房预售协议中的买方变更手续，或者进行完整的交易合同登记备案流程。假如无法实现买方变更或者转让合同登记备案，抑或是该房屋的所有权证书有望在近期内获取，买卖双方亦可协商确定，在出卖方成功领取房屋所有权证明后在预定的时间段内完成房屋产权过户事宜。鉴于以上方式存在一定程度的风险，我们强烈建议您寻求专业律师的帮助来起草相关的合同条款。若购买时出让方曾申请过按揭贷款服务，现时的受让方亦需寻求按揭贷款支持。双方均需访问原贷款银行以查询是否能够顺利办理转按揭程序。若确认可行，双方可按照银行相关规定直接办理相关手续。如果转按揭手续不可行，出让方须先行归还银行的按揭贷款，然后再继续执行相关的转让业务进程。

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(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续。 (2)预售商品房按揭是一种从合同，是为...

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借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求...

目前商品房开发，普遍采用预售的销售方式，即开发商在房屋建造期间，就在市场上公开预售房屋。现在经常有一些预购商品房的人，由于种种原因，在房屋交付使用之前，即有意将房屋转手出售，也就是人们通常所说的转让“楼花”，那么这部分购房者想要转让所预购房屋应按什么程序去办理呢？按照有关商品房转让的规定，预售商品房再转让的前提条件，首先是《商品房预售契约》应在有效期之内。在具备这一前提条件后，其办理程序如下： 1、转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让人的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。 2、转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批。 3、交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。按预售合同金额的2%收取手续费，由转让方支付。转让合同加盖“预售登记专用章”。其中两份贴有印花税的正本由转让方／受让方各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。 4、商品房预售登记后，购房人(个人)要求更名的，根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的应按转让程序办理。预售商品房需要转让时，由于是个人之间的交易行为，因此交易双方成交的前提首先是双方取得信任。双方对房屋的成交价、房屋的品质、房屋的产权状况等都要有明确的认知，但由于这种行为毕竟不属于购房人与企业之间发生的关系，因此为了稳妥起见，此种交易最好是委托律师或房地产代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障交易双方当事人权益。中介机构在交易过程中能起到的另外的一个重要作用就是，为当事双方办理繁琐的房屋过户手续。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公司一般要向购房一方收取2%-3%的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交3%-6%的契税，转让方如果出售价高于购入价25%，还要根据差价的幅度交纳增值税。(交一）

预售商品房是不可以转让的，国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

预售后的商品房，购房者按期付足购房款，在签订的交接日期前，若需转让的，转让双方须到交易所办理转让。原《商品房购销合同》规定的权利义务随之转移。开发商不得私自办理更名手续。预售合同登记备案后，购房者需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理：(1)尚未付清预售商品房总价款的，购房者应当在征得开发商同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同。(2)已经付清预期售商品房总价款的，购房者可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并通知房地产开发企业。(3)预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。购房者与受让人应在预售合同上做转让记录，在双方签字之日起l5日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，审验《商品房购买合同》及有关资料，转让双方填写《预售房地产转让申请审批表》；在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起l0日内通知卖方。办理审批、收缴有关税费，办理转让鉴证。同时，办理预售房地产转让须提交的数据，包括转让方提供经登记的《商品房购销合同》、购房发票或收据、开发商出具的证明、转让方(原购房者)合法的身份证明、受让方提供合法的身份证明。该问题涉及到的相关文件：《商品房购销合同》《商品房购买合同》《预售房地产转让申请审批表》