开发商未履行违约责任时，如何维权？-法师兄

开发商未履行违约责任时，如何维权？

2024-11-28

开发商延期交房不违约金问题一、购房者维权途径 1. 向当地房管部门或消协投诉，协商索赔。 2. 交房后，拒交物业费管理费或采暖费（延期交房问题解决后再补交）。 3. 协商未果，依法起诉，要求开发商赔偿损失。二、延期交房违约金的确定根据我国《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金；过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四百七十四条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据上述规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金。若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。三、注意事项 1. 应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据。 2. 还应注意诉讼时效，了解延迟交房退房条件。 3. 开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房。 4. 一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。 5. 购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。 6. 解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。 7. 对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。 8. 如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理； 9. 如果合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。 10. 购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。 11. 违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。 12. 开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到法院支持。

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1、违约金的性质是一种补偿，补偿对象是违约方因为未履行合同业务而给其他缔约方造成的损失。 2、因此，如何开具发票，取决于违约金的补偿内容。一般而言，违约金补偿的内容分为以下两种。（1）接受方补偿提供方的损失例如A、B两家企业签订销售合同，约定A企业向B企业销售货物一批，B企业自行到A企业指定的第三方仓库将货物运走。如果B企业未在约定时间运走货物，导致A企业为了贮存货物而多向仓库运营方支付保管费用，则B企业向A企业支付违约金用于弥补这种损失，属于《增值税暂行条例实施细则》第十二条列举的“价外费用”，应当由A企业向B企业开具发票，B企业凭取得的发票在企业所得税前扣除。（2）提供方补偿接受方的损失承上例，如果A企业迟延交付货物，造成B企业产生损失，则A企业向B企业支付的违约金即用于弥补此种损失，此时B企业作为收款方是否应向A企业开具发票?答案是否定的，因为B企业作为买方没有向A企业提供商品或服务，此项违约金系卖方A企业履行义务瑕疵而承担的补偿责任，属于销售折让的范畴，因此应当由A企业向B企业开具红字发票，A企业凭红字发票的记账联冲减收入并在企业所得税前扣除。以上两种情形都是合同履行中发生违约而产生的违约金。除此之外，还有一种违约金是补偿性质的，是在合同义务未履行即宣告解除的情况下产生的。（3）不应开具发票的违约金当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。如果合同因未履行而发生定金没收或双倍返还的情形，因为合同义务未履行，没有发生增值税应税行为，因此这种违约补偿不能开具发票。因为定金被没收的一方或双倍返还定金的一方应当凭借签订的合同、支付凭证或其他生效的法律文书(如判决书)作为支付费用的凭证在企业所得税前扣除。承上例，假设A企业与B企业约定，由B企业向A企业支付合同定金，而后B企业因故反悔而解除了合同，则A企业因为没有实际履行合同，没收的定金就不能向B企业开具发票。B企业可以用银行付款凭证作为企业所得税前扣除的依据，并在凭证后附带支付定金所依据的合同。 3、综合上面所说的，合同未执行就是说明一方没有按照合同进行履行里面的责任，那么就要承担起全部的违约责任，但对于违约金的给予就需要双方来进行协商好，只要一旦给了违约金，那么另一方就需要开具要应的发票，这样有凭有证才能得到法律的保护。