房地产企业能否采用售后包租的方式，销售未竣工的商品房？

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• 问商品房销售有什么方式
  

  商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 根据《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。二者最大的区别就是房屋是否已经建成。

• 问房地产企业怎么取得商品房销售许可证
  

  房地产开发企业申请领取商品房销售许可证，应当具备下列条件： （一）法人资格和相应的房地产开发资质等级； （二）取得合法的国有土地使用权； （三）经批准的商品房建设投资计划或者企业固定资产投资项目备案通知书、建设工程规划和施工许可； （四）有已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同； （五）商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位； （六）施工进度和竣工交付日期； （七）商品房销售方案。

• 问商品房预售，应当符合的条件，房地产企业是否可以预售商品房指什么
  

  商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 你可以主张该协议无效，要求开发商返还已付房款并赔偿损失。

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