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深圳二手房交易新政策是什么

2022-02-11
深圳二手房交易营业税名存实亡,减免交易税费、降低房贷首付及利率――这项从今年1月1日开始实施的楼市新政策,如今在深圳房地产市场的实际操作中,却有点“动作变形”。二手房交易过程中,由于“阴阳合同”的普遍存在,普通住宅营业税名存实亡;银行房贷也暗中为第三套房松绑。“阴阳合同”规避营业税“现在中介说,买卖房屋几乎没有税了,即使是购买未满两年的房屋也不用征收营业税。但国家政策好像还没免除啊!怎么回事”日前,福田区读者刘先生致电本报,表达了他的疑惑。国务院去年颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对个人住房转让的营业税的描述如下:“自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。”据了解,深圳普通住宅标准必须满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。多位一线中介工作人员向记者表示,由于目前楼市成交的主力都是144平方米以下的普通住宅,所以按照新政中的“未满2年营业税以差价的5%来征收”,在实际操作过程中,“阴阳合同”普遍存在,在“阳合同”上房价没有差价,营业税则自然规避了。记者留意到,营业税规避后,以营业税为基数计算的1%“城建附加费”和3%“教育附加费”,以及20%差价的个人所得税都可以免除。实际上,如果业主不承担交易费用,买家需要交纳的主要税费只剩下1%或1.5%的契税。第三套房也能首付两成曾经引人关注的“二套房贷是否松动”已经不是新闻,如今个人在深圳买第三套房也能首付两成,并享受7折利率。根据国务院颁发的上述文件:“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。据深圳某中介按揭部负责人介绍,从今年2月份以来,随着楼市的回暖,买三套房的按揭贷款已经放开,不仅是90平方米以下的中小户型,144平方米以上的大户型也可以。而深圳一些以大户型为主的楼盘营销负责人也表示,购买第三套房银行也可以放款并获利率优惠,但是,银行对于贷款人的信用记录是否良好、经济来源是否稳定要求仍然比较严格,而且第四套房贷就真的是不允许放开了。不过,对于是否放开“三套房贷”,各家银行讳莫如深,表示仍然“严格按照国家政策规定执行”。有不愿具名的业内人士分析,银行的“三套房贷”也不是随便放宽的,金融机构自然有风险预测的专业人员,认为这是在风险可控的范围内,才会这样操作。各种风险令投资客迟疑深圳楼市经过今年前四个月的回暖,购房需求结构已经从首次置业向改善型需求转变,投资客能否接棒,成为各方关注的焦点,也是这一波成交高潮能否持续、房价能否继续上涨的关键。那么,在营业税免除和三套房贷松绑的实际情况下,投资客会否蜂拥而出世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者,虽然目前在罗湖、福田等部分片区有两成左右的投资客进场,但总体来看,投资客的心态仍是非常谨慎,人数仍很少。据肖小平介绍,今年投资客呈现以下两个特点:首先是心态与2007年的“短炒”不同,大多是长线投资型,在挑选物业的时候,也会精挑细选,因为好的物业抗跌性强,不同于高峰期的“连房都没看过就下订”。其次,今年的投资客经济实力较强,也与两年前“空手套白狼”的投资者有明显区别。“其实,楼市的优惠措施期限都在今年年底,房价的走势如今也扑朔迷离,所以,投资的风险仍然较大。”肖小平说,如今的楼市更多要看政策的“脸色”,鉴于前两年被套的惨痛教训,短线投资客也不会贸然进场。值得一提的是,来自中原、世华等深圳各大中介的信息显示,今年4月份成交业绩环比3月下降了一成左右,由于业主涨价,急需用房的买家消化一批后,如今市场的观望情绪开始重新抬头。“自住客尚且开始犹豫,投资客又怎会蜂拥而出”肖小平说。此消息系转载自新浪合作媒体,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

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