住房按揭贷款未获批准后，如何采取相应措施？-法师兄

案例分析： 2008年9月，买方与卖方签订了房屋买卖合同，并办理了银行贷款。然而，由于买方的个人信用记录不良，银行拒绝向其放贷。买卖双方协商后，买方决定向另一家银行申请购房贷款，双方于是10月重新签订了合同，将最后过户期限推迟至今年3月9日。双方在补充协议中约定，办出贷款后的十日内办理产权过户手续。之后，买受方请中介公司代为向新的银行申请贷款，但最终新银行也以信用问题为由拒绝了贷款申请。此时已经过了过户期限，出售方两次发函催告后，通知买方解除合同，随后委托律师提起诉讼要求买方支付。这个案例具有以下三个问题：一、银行贷款失败导致交易不成时法律责任的区分；二、约定最后过户期限时要注意的问题；三、书面解除合同的正确方法。问题一：银行贷款失败后，当事人应当及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。然而，有时银行贷款会受到金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，当事人难以完全预见这种风险。根据今年4月出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，本案中个人信用纪录原因导致的贷款失败应如何定性，以及买受人是无权主张解除合同的，仍应当承担付款义务或承担违约责任。问题二：在补充协议中约定最后过户期限时，需要注意的问题包括： 1. 补充协议的效力应高于买卖合同。 2. 补充协议和买卖合同对于过户日期的约定实际上并不矛盾。 3. 在发送解除通知之前，需先发送催告履行的文件。 4. 解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思。 5. 要留下联系方式。 6. 要注意保存证据。问题三：在房屋买卖中，经常需要向对方发送书面通知来解除合同或催告履行义务。本案中出售方就发送了两个重要书面文件：催告函和解除函。正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。以下几个要点应予注意： 1.要及时。比如，合同约定当一方发出解除合同通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。 2.要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。 3.要明确、合法。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措辞不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。 4.要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。 5.要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。

答

根据2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定,在金钱债权执行中,如果被执行人只有...

答

车辆保全通常仅涉及车管所的登记查封。车管所的登记查封限制的是车辆的过户交易权和年检上路权，但并未对所有权产生实质限制。因此，若要进行进一步的...

一、房贷到期不还有什么后果据了解,如果房贷客户未能按时偿还房贷,个人信用记录将留下“污点”,这样的信用记录将保存五年。在此期间,借款人将无法办理银行任何信贷业务,并且可能出现以下情况: 1. 如果一次没有还款,银行将通过电话或短信方式通知并提醒借款人按时还款,同时会产生罚息。 2. 如果连续三次未还款,银行客户经理将进行催收,借款人将被罚息。 3. 如果逾期还款次数达到六次及以上,银行将经过法律手段来维护自身权益,这期间,借款人的房产或被冻结。 4. 如果银行与借款人协商无果,银行将经过法律程序对抵押房产进行拍卖。因此,在日常生活中,借款人维护良好的信用记录非常重要。良好的信用记录不仅可以在申请贷款时增加成功获贷的机率,还可以提高贷款额度。二、还不起房贷的救济措施 1. 申请延期还贷:这是常用的一个办法。借款人需要向申贷银行提出延期还贷的申请,实际上是延长借款期限,如果银行批准了,就可以签订个人住房借款延期还款协议并办理有关手续,同时担保人在延期还款协议上签字。借款人申请借款延期只限一次,原借款期限与延长期限之和最长不超过30年,原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延期之日起,贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。 2. 转让、出售房屋:如果实在没办法承担余下的贷款,可以选择将房屋出售、转让。转让前,需先征得银行的同意,然后用转让、出售所得的款项归还贷款;由新的购买者与银行订立抵押合同,由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法,但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决,要主动得多,经济损失也更小。 3. 拍卖房产:这种方法不到无路可走,还是不要选的好。银行拍卖你的房产后,会只扣留你欠银行的款项部分,包括:未尝还本金+利息+罚息,如果还有多的将会退还给你。

面对被骗钱财的情况,人们普遍希望能尽快追回损失。如果在我们身上发现了这种事情,首先要保持冷静,并仔细回顾整个事件的全过程。找出其中的问题和可疑点,并对这些疑点进行梳理并保存证据。接着尽快报警。根据相关法律规定,很多地方的诈骗犯罪需损失金额在5000元以上,而网络诈骗则在3000元以上。如果当事人损失在规定金额以下,则按一般诈骗案件处理,并做相应的报案记录。如果公安机关在第一时间立案并采取行动,在犯罪所得转移前实施抓捕,查封扣押相关财产,就有更多机会帮助受害人追回被骗的钱。很多人报案不能立案是因为证据问题。因此,及时保留并全面提交证据对追回损失非常重要。根据《刑法》第266条,诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。

针对购房合同丢失的情况,不必过于担忧。如果购买的是现房,根据我国现行规定,房屋买卖合同必须办理房屋过户登记手续才能生效。未经登记的合同在法律上被视为无效,不会受到法律保护。因此,只要已经办理了过户登记手续,就可以从法律上消除因不慎丢失所带来的风险,只需要补办丢失的材料即可。如果购买的是期房,并且没有办理房产登记,可以到当地(县级以上)人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。根据《城市商品房销售管理办法》的规定,商品房预售时,开发经营企业应与购房人签订商品房预售合同,并在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果已经办理产权登记,自然就不用担心因丢失合同和收据所造成的隐患了。