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无证的房屋买卖不一定是无效。房屋无房产证明，但其交易并不违反法律或社会公共利益的，依法签订的房屋买卖合同是有效的。合同生效要件为： (1)当...
一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的...
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无效房屋买卖合同是指虽然已经成立，但因为缺乏生效要件而自始不具有法律约束力的房屋买卖合同。无效的房屋买卖合同由于具有违法性，当事人不能通过承认其效力而使其变成有效合同，因此无效合同的无效是绝对的，并且自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。
综上所述，房屋买卖合同无效的原因主要有七个：1。房地产分离出售，合同无效。由于房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分离，房屋所有权通过买卖转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别出售给不同的买方，或者出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出该买卖合同无效。这是房屋买卖合同无效的典型原因。二、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同标的物所有权的转移以买卖双方向房屋所在地房管部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同无效，房屋所有权转移无法发生法律效力。即便房屋已经实际交付，也是无效的。因此，只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已经收取了房价，并将房屋交付给买方使用，当事人仍然可以主张合同无效。这也是房屋买卖合同无效的常见原因。三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，出售前必须征得共有人同意。出售共有住房时，必须提交共有人同意的证明书。部分共有人未经其他共有人同意擅自出售共有房屋的，其买卖行为也无效。四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出售租赁房屋时，必须提前三个月通知承租人。同等条件下，承租人有优先购买权。所谓同等条件，主要是指房价相同，包括房价交付期限、方式相同等。房屋所有人出售房屋时侵犯共有人．承租人优先购买权的，共有人．承租人可以请求法院宣布房屋买卖无效。5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有如因特殊需要必须购买，必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也以个人名义登记，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或集体宿舍等。这种情况属于单位变相购买私房，买卖关系无效。凡享受国家或企事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出售时，只能出售给原补贴单位或房管机关，否则无效。6、价格欺诈，明显不公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着质量论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房屋评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关可成交。买卖合同生效后，双方不得因价格无故后悔，应按合同约定的价格、期限和方式交付。但出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或者成交后发现内在质量问题的，买受人可以要求与出卖人重新协商价格，协商不成的，可以向法院起诉。7、非法转让，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着质论价的原则，不得非法转让，否则合同无效。
（一） 房屋买卖不采用书面形式。（二） 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。（三） 未办理过户手续导致发一方反悔的。（四） 房屋共有人擅自转让的行为。（五） 城市非农业户口居民购买农村居民住房的合同。（六） 私自买卖城市公房的问题。私自买卖或继承公房的行为非常普遍，相关公房管理机构在一定程序上也默认了这种行为。因此，如果涉及的公房转让在合同签订前或履行后得到出租人的同意，或者买受人以自己的名义支付租金，实际占有房屋，这种转让是有效的。相反，买卖合同无效。无效房屋买卖合同自成立以来没有法律效力，任何人都可以随时主张合同无效。该无效合同自成立以来无效，具有可追溯性。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。
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