如何看商品房预售合同的效力

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• 问如何确定商品房预售合同效力
  

  商品房预售的效力的确定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售需具备4个条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。

• 问如何区分商品房预售合同效力
  

  根据相关司法解释的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果起诉晚了，开发商已经取得相关的手续合同就有效了。如果合同无效，你不仅可以要回定金，而且还可以追究开发商缔约过失责任。如果认定合同有效，你不仅不能要回定金，而且还要承担相应的违约责任。

• 问商品房预售合同的效力性是怎么看
  

  商品房预售合同的效力自成立以来就生效了。但如果预售合同没有备案，第三方就无法生效。房地产合同备案一般是指当事人在房屋预售中进行网上签约备案，时间为自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记手续。

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