房产税计算的依据有哪些

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• 问房产税的计税依据有哪些？
  

  房产税依照房产原值一次减除百分之十至百分之三十后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

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  房地产税计税依据：1、房地产税计税依据－经营个人住宅，以房地产税馀额为计税依据。税收馀额是指根据税法的规定，房地产原值一次减去10％到30％的损失价值后的馀额。其中：（1）房地产原值是指纳税人根据会计制度的规定，在账本固定资产科目中记载的房屋原价。因此，根据会计制度的规定，如果账本上记载了住宅成本，成本按规定减去一定比例后的房地产馀额征收房地产税的住宅成本没有记载，根据上述原则，参考同类住宅，确定房地产成本，按规定征收房地产税。（2）房地产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的辅助设施。主要有暖气、卫生、换气、照明、煤气等设备的各种管道，如蒸汽、压缩空气、石油、供水排水等管道和电力、电信、电缆导线电梯、电梯、电梯、通道、阳台等。属于住宅附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井和三通管开始，计算原值的电灯网、照明线从进口箱的连接管开始，计算原值。为了维持和增加住宅的使用功能，使住宅满足设计要求，以住宅为载体，不能自由移动的附属设备和辅助设施，如给排水、暖气、消防、中央空调、电气和智能大楼设备等，在会计会计中是否单独记账和计算，人的房地产原值（3）纳税人改建原住宅扩建的，应相应增加住宅原值。（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑．地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室．地下停车场．商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（6）在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省．自治区．直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样的规定，有利于各地区根据当地情况，根据当地情况确定税收馀额，平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征收效率。如果纳税人没有按照会计制度规定记载原价值，在征收房地产税时，应按照规定调整房地产原价值的房地产原价值明显不合理，应重新评价的房地产原价值没有的，应由住宅所在地的税务机关参考同类住宅的价值进行评定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省．自治区．直辖市人民政府确定的比例执行。2、房地产税计税依据－对于租赁住宅，以租金收入为计税依据。房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。3、房地产税计税依据－投资共同经营和融资租赁房地产税计税依据。（一）对于投资共同经营的房地产，在征收房地产税时应区别对待。以房地产投资共同经营为基础，投资者参与投资利润红利，共同承担风险的，以房地产税收馀额为基础征收房地产税的房地产投资，征收固定收入，不承担共同经营风险的，实际上以共同经营的名义征收房地产租金，根据《房地产税暂行条例》的有关规定，租赁人按租金收入征收房地产税（2）融资租赁住宅的情况下，租赁费包括购买住宅的价格、手续费、借款利息等，与一般住宅租赁的租赁费内涵不同，租赁期满后，租赁人偿还最后的租赁费时，住宅所有权一般转移到租赁人，实际上是变态的分期付款购买固定资产的形式，因此在征收房地产税时必须按房地产馀额计算征收。关于租赁期间房地产税的纳税人，由当地税务机关根据情况确定。4、房地产税计算依据－居民住宅区内业主共有的经营性房地产税计算依据。对居民小区内业主共有的经营性物业，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或用人单位缴纳物业税。其中自营的，根据房地产原值减去10％到30％后的馀额征收，如果没有房地产原值，或者不能分开共享住宅，房地产所在地的地方税务机关参照同类房地产核定房地产原值的租赁，按租金征收。

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  新房产税计算方法如下：一、房产税的税率按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为1.2%;从租计征的税率为12%。二、房产税的计税依据房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 (一)房产的计税余值按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 (二)租金收入按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。三、房产税的计算方法根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。四、房产税的会计处理方法施工企业房产税应纳税款，通过“应交税金——应交房产税”科目进行核算。该科目贷方反映企业应交纳的房产税，借方反映企业实际已经缴纳的房产税，余额在贷方反映企业应缴而未缴的房产税。月份终了，企业计算出按规定应缴纳的房产税税额，作如下会计分录：借：管理费用贷：应交税金——应交房产税企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时，应作如下会计分录：借：应交税金——应交房产税贷：银行存款物业税的计算方法物业税在全国十几个省市已经进入空转阶段(即：在税务局开设账户但不实际征收)，空转税率为1.2%即：物业税=房子股价现值X1.2%空转阶段进展顺利，预计明年4.1开征考虑到底层收入压力，实际开征可能定为0.3%--1%从征收房屋面积而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90~140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围;相反，则属于免征范围。如果一旦模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%~0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税;如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%~3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示，物业税的征收将按照amp;q ot;中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市amp;q ot;的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

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