应该如何解释瑕疵担保

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• 问如何理解房屋出卖人的瑕疵担保
  

  房屋出卖人的物之瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋就其物理特性而言不存在未告知的瑕疵，即出卖人就其所交付的房屋应保证其符合法定或约定的品质。理解房屋出卖人的瑕疵担保义务可从以下几方面着手：第一，承担房屋瑕疵担保责任的要件。首先，出卖人所担保的房屋的瑕疵应当在风险负担转移前就发生而且存在，所以因交付后不可抗力或房屋买受人使用不当造成的损害，出卖人不应承担责任。其次，房屋买受人在买卖合同订立时须不知房屋有瑕疵并且无重大过失。否则，应视为出卖人在订立合同时向买受人告知了该瑕疵。最后，买受人应当在发现或应当发现物之瑕疵的合理期间内或房屋的质量保修期间内通知出卖人房屋的瑕疵问题。否则，应视为该房屋的质量符合约定，但出卖人故意不告知的除外。第二，承担房屋瑕疵担保责任的类型。出卖人交付的房屋存在瑕疵，不符合质量要求的出卖人应按照约定承担违约责任。对违约责任未规定的，买受人根据房屋的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退房、减少价款或报酬等违约责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，又或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以解除合同并请求赔偿损失。

• 问权利瑕疵担保的效力是什么，权利瑕疵担保中的租赁物权利瑕疵担保？
  

  权利瑕疵担保又称“权利瑕疵担保责任”，瑕疵担保责任的一种，移转财产权利交会对方的债务人，未依法律的规定或合同的约定将应移转的财产上的权利完全转移给对方(即转移的权利有瑕疵)所应承担的责任。如买卖合同的出卖人有使买受人取得标的物的财产所有权的义务，应担保第三人不能对买受人就买卖标的主张任何权利，若第三人能主张权利，出卖人即应负责权利瑕疵担保责任;出租人有将租赁物的使用权完全移转给承租人的义务，应担保第三人不能主张防碍承租人使用租赁物的权利，如出租人不能将租赁物的使用权完全转移给承租人，则亦应承担权利瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责任的成立一般须具备如下条件：(1)权利瑕疵的原因于合同订立时已存在;(2)对方当事人不知有权利瑕疵存在;(3)双方当事人没有免除或限制担保责任的约定。权利瑕疵发生时，对方当事人得请求责任人除去瑕疵，减少对价，支付违约金及赔偿损失等。

• 问出资瑕疵如何解决
  

  瑕疵出资即是指公司在设立或增资过程中，股东未按照章程及法律规定履行出资义务的行为。 广义的瑕疵出资包括未履行出资义务、未完全履行出资义务，出资后抽逃出资等典型形态，亦包括以无权处分的财产出资、以赃款/物出资等特殊形态。其中，未完全履行出资义务又包括承诺出资的财产价值不足、承诺出资的财产已交付给公司但未办理过户手续、承诺出资的财产办理了过户手续但未交付公司使用等具体形态。 瑕疵股东应承担的责任可分为瑕疵补正责任及赔偿责任两类，其中瑕疵补正责任又可细分为补足出资责任、归还出资本息责任。赔偿责任亦可分为对公司、对其他股东、对债权人等三类主体的责任。 1、对公司的补足出资责任 公司或者其他股东可作为权利人向瑕疵股东提起补足出资的诉讼，对于未履行出资义务或未完全履行出资义务的股东的义务在于全面履行出资义务，即承担本金责任即可。对于抽逃出资的股东，公司或者其他股东有权要求其返还所抽逃的出资本金及利息。 对公司的补足出资责任，公司及其他股东皆可作为诉讼主体，向其主张权利。 2、对公司债权人的补充清偿责任 未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资的股东对公司债权人的责任不仅限于瑕疵出资本金，还包括利息，但其责任为“补充赔偿责任”，即对公司本身不能清偿的部分才承担责任，而对公司不能清偿的标准一般应以对公司采取穷尽执行措施后仍不能清偿为准。而且，瑕疵出资股东的责任只在于其未出资或抽逃出资的本息为限。 瑕疵出资即是指公司在设立或增资过程中，股东未按照章程及法律规定履行出资义务的行为。广义的瑕疵出资包括未履行出资义务、未完全履行出资义务，出资后抽逃出资等典型形态，亦包括以无权处分的财产出资、以赃款/物出资等特殊形态。

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