如何理解房屋出卖人的瑕疵担保

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• 问如何理解房屋出卖人的瑕疵担保义务？怎么理解？
  

  房屋出卖人的物之瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋就其物理特性而言不存在未告知的瑕疵，即出卖人就其所交付的房屋应保证其符合法定或约定的品质。理解房屋出卖人的瑕疵担保义务可从以下几方面着手：第一，承担房屋瑕疵担保责任的要件。首先，出卖人所担保的房屋的瑕疵应当在风险负担转移前就发生而且存在，所以因交付后不可抗力或房屋买受人使用不当造成的损害，出卖人不应承担责任。其次，房屋买受人在买卖合同订立时须不知房屋有瑕疵并且无重大过失。否则，应视为出卖人在订立合同时向买受人告知了该瑕疵。最后，买受人应当在发现或应当发现物之瑕疵的合理期间内或房屋的质量保修期间内通知出卖人房屋的瑕疵问题。否则，应视为该房屋的质量符合约定，但出卖人故意不告知的除外。第二，承担房屋瑕疵担保责任的类型。出卖人交付的房屋存在瑕疵，不符合质量要求的出卖人应按照约定承担违约责任。对违约责任未规定的，买受人根据房屋的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退房、减少价款或报酬等违约责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，又或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以解除合同并请求赔偿损失。

• 问如何理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务
  

  房屋出卖人的权利瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务包括以下方面：第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋;其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知买受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人不承担担保义务。买受人有确切证据证明第三人可能就房屋主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供担保的除外。

• 问如何理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务，如何理解房屋出卖人的义务
  

  房屋出卖人的权利瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵。理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务包括以下方面：第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋;其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知买受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人不承担担保义务。买受人有确切证据证明第三人可能就房屋主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供担保的除外。

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