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营改增后房屋租赁房产税应该如何计算

2024-08-25
一、房产税是什么? 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。 二、营改增后房屋租赁房产税如何计算 根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔〕43号)第二条规定: 房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。因此,计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。 根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告第16号)第三条规定,一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税: (一)一般纳税人出租其4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 (二)一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。 第四条规定,小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税: (一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。 (二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 三、营改增后房屋租赁房产税计算案例 例:A企业出租一套房产,全年收取含税租金收入20万元,下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。 1、假设A企业是一般纳税人,出租的是4月30日前取得的不动产(商铺),选择简易计税方法(一经选择简易计税,36个月不得改变),到税务局备案后,按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是,简易计税项目不得抵扣任何进项。 缴纳增值税=20÷(1+5%)×5%=0.95(万元); 缴纳房产税=(20-0.95)×12%= 2.29(万元)。 2、假设A企业是一般纳税人,出租的是4月30日前取得的不动产(商铺),但未到税务局进行简易计税备案,则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额,这种情况下可抵扣进项税额。 增值税销项税额=20÷(1+11%)×11%= 1.98(万元); 应缴纳的房产税=(20- 1.98)×12%= 2.16(万元)。 3、假设A企业是一般纳税人,出租其5月1日后取得的不动产(商铺),增值税适用一般计税方法计税,房产税的计算方法同2。 4、假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺,按照5%的征收率计算应纳税额,房产税的计算方法同1。 5、假设A企业是个体工商户,对外出租住房,在增值税和房产税方面都有优惠,增值税方面按照5%的征收率计算减按 1.5%征收;出租住房的,房产税暂减按4%计算。 缴纳增值税=20÷(1+5%)× 1.5%=0.29(万元); 应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

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