划拨的土地可以进入市场进行流通吗？-法师兄

划拨的土地可以进入市场进行流通吗？

2021-10-25

（一）原计划土地使用者提出转换申请。原划拨土地使用人应首先向有批准权的人民政府提出转换申请。申请时需要提交的文件有①土地使用者的申请审查表。如果是经济组织以外的其他组织，必须附上上级主管部门的批准文件②《国有土地使用证》。③地面建筑物、其他附着物的合法所有权证明④发生土地使用权转让、租赁、抵押行为的转让手续，必须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同⑤再次办理转让手续后需要变更土地用途的，必须附上城市规划部门的审查意见。（2）对转化申请的审批。政府接到申请后要进行相应的勘察审批手续，符合条件给予批准。这些条件只要指：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定的有关条件；出让宗地实际使用状况与文件，资料所载是否一致；是否对四邻及自身正常工作生活秩序造成不良影响；对于已发生划拨土地使用权转让，租赁，抵押行为的，土地使用权转让，租赁，抵押合同书内容是否符合有关规定。（3）签订出让合同和交纳出让金。在得到政府主管部门的批准后，由政府主管部门（以政府的名义）与土地使用者签订出让合同并交纳出让金。转让年限不得超过《城镇国有土地使用权转让和转让暂行条例》规定的最高年限。《土地使用权转让手续和土地登记手续的说明》规定，土地使用权转让金应区分土地使用权转让、租赁、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例征收。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价、土地用途、转让期限和宗地条件核定。支付方式有直接交付和转让、租赁、抵押收益两种。用收益支付转让金时，在支付预付款的基础上，在合同中约定收益优先支付转让金和期限。（4）出让土地使用权的登记。注册方法是在本地的原土地注册卡上注册的，其注册内容是①土地使用权的取得方法由计划转让为转让的依据②标定地价③转让金额④转让期限和起止日⑤土地用途。同时，根据《土地登记卡》变更国有土地使用证的相应栏目，向原计划土地使用权人发行土地使用权证。如果土地使用者在缴纳出让金和办理出让登记之前已经鉴定土地使用权转让，租赁，抵押合同的，土地管理部门在办理土地使用权出让登记的同时，办理土地使用权转让，出租或抵押登记。以上流程完成后，原计划土地使用权正式转变为转让土地使用权，使用转让土地使用权的所有规则。

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问划拨土地可以进入市场进行流通吗

答

原划拨土地使用权正式转变为出让土地使用权，使用出让土地使用权的所有规则。 1、原划拨土地使用者提起转化申请。原划拨土地使用者应首先向有批准权...
问划拨的土地可以进入市场进行流通吗

答

划拨的土地是可以进入市场进行流通，但是必须完成相关批准流程。（1）原划拨土地使用者提起转化申请。原划拨土地使用者应首先向有批准权的人民政府...

1、报经审批划拨土地使用权进入市场，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。在国务院另有规定之前，应当按照划拨土地使用权审批权限来进行。即基本农田、基本农田以外的其他耕地35公顷以上或者其他土地70公顷以上，由国务院批准。除此之外，均由省、市、自治区人民政府批准，并报国务院备案。这是划拨土地的房地产转让和出让土地的房地产转让的显著区别之一。因为涉及划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政府审批。但在这里，具体是报政府的哪个部门来审批，立法规定不够明确，一般为房地产行政主管部门。2．受让方办理出让手续，缴纳出让金根据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》的规定，有批准权的人民政府准予转让的，除符合可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在经政府批准转让后，由市、县人民政府与土地使用权受让人签订土地使用权合同。由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的那幅土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，实现土地使用权从无偿到有偿的转化。根据”92年国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》，出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％，这表明政府对划拨土地转让补交出让金给予相当的优惠，标定地价减收的部分及实际转让成交价与标定地价的差额均由转让方获取。在实践上，转让方通常能获取成交价额的2／3，而政府收取的出让金只为成交价额的1／3。如此作法，有利于通过利益机制充分调动划拨用地者的积极性，引导其转让土地使用权，从而促进土地变无偿使用为有偿使用的改革步伐。3．不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理《城市房地产管理法》第39条第2款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这样规定的主要考虑是，既充分顾及到土地资源的合理利用和优化配置，同时又避免国家土地收益的流失。如在划拨的土地上建成房屋的，一旦进行房屋买卖，土地使用权要随之转移，而土地转让价格隐含于房价之中，转让方所获级差收益往往超过房屋本身售价。这就需要转让方将其中的土地收益上缴国家。这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需转为出、让方式供应的地块，或者根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的地块等。依据《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，这些情形有以下几种：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于下述建设项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让后仍用于居住的。(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。