物业管理应该如何更换物业的业主-法师兄

物业服务期限届满前，业主依法决定续聘的，应当在合同期限届满前与原物业服务人续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会，但合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期届满前，业主选择续聘物业服务人的，应当与其续订物业服务合同。需要注意的是，续聘也要由业主依法决定。业主占专有部分面积2／3以上且人数2／3以上的，还应当经参与专有部分面积超过一半且参与表决人数超过一半的业主同意。物业服务期届满后，业主未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同按照民法典第948条的规定继续有效，但服务期不定期。当然，在物业服务期届满之前，物业服务人员也面临两种选择，即同意业主续聘或不同意续聘。物业服务人愿意接受续聘的，业主也依法决定续聘的，双方应当在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务人不同意业主续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会。《民法典》第九百四十七条物业服务期限届满前，业主依法决定续聘的，应当在合同期限届满前与原物业服务人续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会，但合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期届满前，业主选择续聘物业服务人的，应当与其续订物业服务合同。需要注意的是，续聘也要由业主依法决定，即根据《民法典》第二百七十八条的规定，专有部分占2／3以上、人数占2／3以上的业主参与表决，也要经参与表决专有部分占半数以上、参与表决人数超过半数的业主同意。物业服务期届满后，业主未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同按照民法典第948条的规定继续有效，但服务期不定期。当然，在物业服务期届满之前，物业服务人员也面临两种选择，即同意业主续聘或不同意续聘。物业服务人愿意接受续聘的，业主也依法决定续聘的，双方应当在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务人不同意业主续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会。

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物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长的时期中多次收回。根据中国《物业管理条例...

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根据国务院《物业管理条例》，首先要有辞退物业的理由，要有证据材料，包括音像、文字资料，然后书面发文给物业企业，进行整改，整改期间的表象亦又要...

业主欠物业费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。业主与物业服务企业签订了《物业服务合同》。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供一定标准的服务，业主应当按时缴纳物业服务费。业主不缴纳物业服务费的行为不仅违反了物业服务合同，而且侵犯了按时支付的其他业主的利益，侵犯了业主的共同利益。因此，业主逾期不缴纳物业服务费的，应当承担相应的法律责任。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到最低。

如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。