购买城镇居民自建住宅如何订立协议？

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• 问城镇居民如何买卖农村宅基地
  

  《土地管理法》“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。所以农村宅基地不能买卖，但可以依法继承。《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条明确规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”所以买卖合同未经村委会同意和经政府审批是无效的。

• 问城镇居民能否购买农村宅基地
  

  城镇居民买不了农村宅基地，宅基地禁止买卖，宅基地上住宅可以买卖，但仅限本集体成员。

• 问城镇居民可购买农村宅基地吗
  

  城镇居民是否可以购置或者以其他方式取得农村宅基地，不同时期的国家法律和政策规定有所不同。1986年《土地管理法》第四十一条：“城镇非农业人口建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿和安置补助费”按照该法的规定，城镇非农业户口居民是可以通过县级人民政府批准并支付补偿费和安置补助费的情况下，取得农村宅基地。 1998年《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”按照该法规定，只有兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地，而且兴办乡镇企业和村民住宅建设只能使用本集体经济组织农民集体所有的土地。显然，1998年的《土地管理法》取消了非农业户口居民使用农民集体土地进行住宅建设的规定。2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善农村宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 因此，城镇非农业户口居民不得在农村购置宅基地。2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或者‘小产权房’”。因此，城镇居民也不能到农村购买宅基地房。

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