关于共同出卖共有房屋方式是否有效

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• 问单方擅自出卖夫妻共同房屋是否有效？
  

  单方擅自出卖夫妻共有房屋是否有效需要视情况而定，如果产权证上只有夫妻一方的名字，而房屋的买受人不知道该房屋系夫妻共同财产，签订的房屋买卖合同是有效的。产权证上有夫妻双方的名字，但只有夫或妻一方在房屋买卖合同上签字，除非事后得到未签字一方的追认，否则房屋买卖合同不发生效力。根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

• 问擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效？
  

  所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。

• 问夫妻共同房屋一方卖房是否有效
  

  作为夫妻共同共有的房屋，其处分权自然由夫妻共同享有，虽然夫妻之间对于日常生活事务享有有平等的处理权，但是房屋买卖属于处置家庭资产的重大事项，任何一方均不具有擅自处分的权利。因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为也属于无权处分。原则上买卖合同上应当由两个产权人分别签字，合同才为有效合同。

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