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综上所述，房屋买卖合同无效的原因主要有七个：1。房地产分离出售，合同无效。由于房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分离，房屋所有权通过买卖转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别出售给不同的买方，或者出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出该买卖合同无效。这是房屋买卖合同无效的典型原因。二、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同标的物所有权的转移以买卖双方向房屋所在地房管部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同无效，房屋所有权转移无法发生法律效力。即便房屋已经实际交付，也是无效的。因此，只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已经收取了房价，并将房屋交付给买方使用，当事人仍然可以主张合同无效。这也是房屋买卖合同无效的常见原因。三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，出售前必须征得共有人同意。出售共有住房时，必须提交共有人同意的证明书。部分共有人未经其他共有人同意擅自出售共有房屋的，其买卖行为也无效。四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出售租赁房屋时，必须提前三个月通知承租人。同等条件下，承租人有优先购买权。所谓同等条件，主要是指房价相同，包括房价交付期限、方式相同等。房屋所有人出售房屋时侵犯共有人．承租人优先购买权的，共有人．承租人可以请求法院宣布房屋买卖无效。5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有如因特殊需要必须购买，必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也以个人名义登记，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或集体宿舍等。这种情况属于单位变相购买私房，买卖关系无效。凡享受国家或企事业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出售时，只能出售给原补贴单位或房管机关，否则无效。6、价格欺诈，明显不公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着质量论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房屋评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关可成交。买卖合同生效后，双方不得因价格无故后悔，应按合同约定的价格、期限和方式交付。但出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或者成交后发现内在质量问题的，买受人可以要求与出卖人重新协商价格，协商不成的，可以向法院起诉。7、非法转让，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着质论价的原则，不得非法转让，否则合同无效。
合同无效的情形： 合同无效一：房地产分离出卖 由于房屋是建在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须要同时进行转让。 如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋的时候只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方则可以提出这种买卖合同无效。 合同无效二：产权主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。 出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。 合同无效三：产权未登记过户 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也是属于无效的行为。 合同无效四：侵犯优先购买权
房屋买卖合同无效的定金可以退还。根据我国有关法律的规定，合同无效后，合同取得的财产应当返还；无法返还或无需返还的，应当进行折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失；各方有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
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