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目前，法律并没对借用他人名义买房是否有效作出明确的规定。借用他人名义买房的合同一般是有效的。但是由于我国实行不动产登记制度，不动产登记只能登...
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房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”，而这是存在法律风险的。那么，借用他人名义买房存在什么风险呢？马上为你做详细解答。一、借用他人名义买房存在什么风险1、名义产权人反悔名义产权人反悔的话，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。2、银行贷款合同解除如果银行查明实际购房人与借款人不是同一个人，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同。这样我们也就无法取得贷款，购买房屋就存在问题。3、名义产权人陷入债务等纠纷在名义产权人领取房产证之后，到将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。4、过户产生的税费即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。5、名义产权人私下卖房如果名义产权人偷偷的出售该房产，购买(第三人)因基于对房产登记的信任，购买了此房产，真正出资购房人可能以后无法追回此房产。二、借名买房的风险有哪些借名买房的风险主要有：第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鲜见，一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买。在房屋买卖活动中，借用他人名义买房，房产证上就是他人的名字，而在法律上，该房屋就是登记人的房产。所以一旦纠纷，往往有理说不清。此时实际购房人必须拿出证据证明房屋就是自己买的才行。要是在这方面遇到什么问题的话，可以通过网站委托你所在地区经验丰富的律师来提供法律帮助。
根据我们办理的案件存在着如下法律风险： 一、在我国不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产，因此，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。以他人的名义买房，如果登记购房人一旦产生不良的企图或反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款是很困难的。 二、即使被借用者不会反悔，也同样存在着巨大法律风险。因为在被借用者领取房产证之后，到房屋产权过户给出资人之前，如果被借用者对他人负有到期不能清偿债务，或存在侵权或离婚纠纷等，该房产很可能会被法院查封或拍卖。在这种情况下，出资人很难取得房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，而不能要求继续履行合同、取得房产。 三、借名购买经济适用房、“两限房”等保障性住房，即使签署了书面协议，交付了房款，但因该借名行为系规避国家政策行为，该购房行为事实上损害了公共利益，应属无效，且有可能会承担房屋被政府收回的风险。 四、如果登记产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。即使登记产权人没有发生意外，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。 五、如果银行之后核查实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。 六、如果登记人将房屋转让给第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回来。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
使用他人名义购买房屋的风险规避 风险提示 一、房屋所有权以房屋所有权证书（下称房产证）上标明的所有人为准。以他人名义购买房屋，房产证上标明的所有人将是“名义购房人”而不是“实际出资购房人”。实际购房人将不能证明自己对房屋的所有权！一旦名义购房人否认这种事实，且不配合房产过户，实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。 二、房屋所有权在名义购房人的名下会有如下风险： 1、名义购房人如果将该房屋出售给不知情的第三人，第三人将会以“善意取得”而获的对房屋的所有权。实际购房人只能要求名义购房人返还房款，承担违约金。 2、名义购房人如果是已婚者，当其涉及离婚时其配偶会要求将所购房屋按照夫妻共有财产进行分割，届时实际购房人要证明该房屋是自己所有，离婚双方无权分割会有较大的困难！另外，也不能排除名义购房人为了侵占所购房屋而虚假离婚！ 3、如果名义购房人负有某种债务不能清偿，涉及诉讼时人民法院可能对该房屋进行查封甚至拍卖。实际购房人在上述过程中要证明对房屋的所有权，终止人民法院的查封、扣押会有较大的困难。 4、如果名义购买人意外死亡，其名下的房屋会将做为遗产被分割继承，届时实际购房人要证明该房屋是自己所有，名义购房人的继承人无权分割继承会有较大的困难！ 三、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。 四、协议公证难，双方签定的协议可能被认为是以合法形式掩盖非法目的，而不能公证。 综上所述，鉴于风险的存在，我认为应尽量避免使用他人名义购买房产！ 协议 ，身份证号码： ，身份证号码： 甲方因购买房地产公司开发的位于小区的住宅一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下条款，供双方信守： 第一条、甲方是购买上述房屋的实际出资人。乙方以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权归甲方所有。 第二条、甲方向乙方支付人民币万元大写：（）作为乙方以乙方的名义购买上述房屋的酬金。 第三条、房屋由甲方出资以乙方的名义购买，在购房过程中的选房、签订认购书、向开发商交纳定金或订金、签订商品房买卖合同、办理商品房商业性贷款或公积金贷款、与住房公基金管理中心或银行签订贷款协议、交付房款、办理房屋买卖合同备案登记手续、收房、与物业管理公司签订物业管理合同、办理产权登记手续、办理土地使用权手续等所有手续均应在甲方的指示下以乙方名义进行。乙方应无条件听从甲方指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合。购房过程中的所有费用均由甲方承担。 第四条、在本协议“第三条”所述的购房过程中产生或取得的《认购书》、定金或订金的收据或发票、《商品房买卖合同》、《商业贷款合同》、《住房公积金贷款合同》、购房付款发票、办理房屋买卖合同备案登记手续的凭证、《物业管理合同》、《房屋产权证》、《土地使用权证》完税凭证等一切相关文件、票据应由乙方交给甲方保管。 第五条、购房贷款由甲方以乙方的名义向银行定期偿还，还款凭证由甲方保管。每期贷款偿还后三日内乙方应向甲方出具收条并且在收条上说明该款项是甲方偿银行购房贷款所用。 第六条、在产权证办好后乙方应及时交付给甲方，可办产权过户手续时，乙方应在10天内协助甲方办理产权过户手续，产权过户手续中的一切费用由甲方承担。乙方不得绝或者拖延办理过户，如果是由于乙方原因拖延过户，由乙方承担甲方由于契税涨价所造成的损失、并承担违约金。 第七条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋私自出售给第三人，也不得将该房屋用于投资、担保。 第八条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，乙方如果涉及离婚、债权债务的诉讼应及时通知甲方，并向相关当事人和人民法院说明所购房屋的实际所有人是甲方。 第九条、若甲方违约甲方向乙方支付违约金人民币5万圆整。若乙方违约，乙方向甲方支付违约金人民币一百五十万圆整。 第十条、本协议自双方签字之日起生效，一经签订，具有同等法律效应，双方应共同遵守。 第十一条、本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第十二条、协议书一式两份，甲乙双方各执壹份。 2011年月日 1、签协议时注意核对对方的身份证，并且保留身份证复印件。 2、了解对方的婚姻状况，如果已婚一定要有夫妻双方在协议上签字。 3、尽可能了解对方是否有重大的债务，如果有重大债务协议就不能签定协议。 4、尽可能对协议进行公证。 5、购房首付款交付开发商后应要求对方出具收条。 6、每期银行贷款偿还后应要求对方出具收条。 7、酬金给付后应要求对方出具收条。 （收条最好由对方照样本手写，签名并按手印） 8、所有的购房手续都要自己保管，不能交给对方保管。 、签协议时双方在签名上按手印，在协议第一条处按手印。（对方有配偶的一定要配偶签字按手印） 10、协议每一页在页码处由双方签字（防止对方更换协议的内容）
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