合同法实施之前签订的租赁合同超过20年的期限，怎么认定

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• 问租赁合同的期限最长不得超过20年
  

  超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，房屋租赁合同（包括定期租赁合同、不定期租赁合同以及续订房屋租赁合同）的最长期限为20年。（1）房屋租赁期限最长20年：A.是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；B.并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。（2）定期和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。（3）续订的房屋租赁合同的租赁期限不得超过20年：房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

• 问承租人与甲方签订的房屋租赁合同，约定租赁期限超过合同期限怎么办
  

  依据我国法律规定。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因此，你与甲方签订的租赁房屋合同的期限在超过甲方与原出租人签订的租赁期限的情况下，超过部分是没有法律效力，依法不受法律保护。 如果你们双方在签定合同时均知道原合同期限，那你们应按各自的过错承担相应的责任。如你不知道原合同期限或甲方故意隐瞒的情况下而签定，你有权要求甲方(转租方)赔偿因合同不能继续履行而遭受的损失，并要求承担相应的违约责任。如协商不成，可向法院起诉。

• 问租赁合同租赁期限超过20年的，能否要求继续承租
  

  房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。当事人约定了租赁期限的，为定期租赁；未约定租赁期限的，为不定期租赁；租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。如需继续租用原租赁的房屋，承租人应当在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同规定的期限将租赁房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期内承租人的正当使用。出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时，应当事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失。未规定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许，承租人有条件搬迁的，应当责令搬迁；如承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。

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