和房产法律问题-法师兄

和房产法律问题

2022-10-28

“结婚与房产”就是男女双方在婚姻关系存续期间的房屋产权归属，随着生活水平的提高，尤其是在经济比较发达的地区，房产对于一个普通家庭来说可能是一生追求的目标。所以，房产的归属对男女双方都很重要，尤其是在夫妻关系结束的时候显得更为重要，因为这涉及到房产的分割问题。下面我就不同的情形，分别讲述房产的权利归属状态：第一，夫妻双方结婚后出资(包括贷款)取得房产证，则房屋权属为夫妻共同财产，无论房产证上是一个人的名字，还是双方的名字。第二，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，则房屋权属为夫妻一方婚前所有。第三，夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，则房屋权属为婚前一方所有，而还贷的部分属于一方的婚前个人债务。根据最高院婚姻法的司法解释规定，一方婚前个人财产并不因为婚姻关系的存续而改变财产所有的状态。所以，既然一方婚前已经取得房产证，那么就是一方的婚前个人财产。第四，夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证，婚后双方共同还贷的房屋，此时房屋的产权归属是婚前个人所有还是婚后共有财产这个问题实际上是房产证的取得和房屋产权归属是否有关系从物权法上来说，房产证是法定的物权凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就一定是婚后财产，我们应该考虑一方婚前支付房款的比例若是支付的房款比例较大，那么应该视为一方的婚前个人财产，若是比例较小，应该视为共有财产。但是所谓的比例具体是多少，法律没有明确的规定，司法实践中还是要依靠法官的自由裁量。第五，父母参与出资购买的房屋是否为子女的共有财产根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定， (1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，这是婚前一方的个人财产，但另有约定除外; (2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，这就是夫妻双方共有的财产，但另有约定除外。

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房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。一、可以抵押的房屋应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。对于私有房产、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要是未出售的房屋可以抵押。二、抵押合同房屋抵押权的设定属于要式法律行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《中华人民共和国担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法》第二十六条、第二十七条和第二十八条的规定。抵押合同自房地产办理抵押登记之日起生效。抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生，抵押合同成立并不意味着其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立，只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此，抵押合同的成立与生效应当分开，而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下，只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。三、抵押登记房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法》第四章房地产抵押登记的各条规定。房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件： 1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明; 2、抵押登记申请书; 3、抵押合同; 4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他