“买卖不破租赁”适用于有抵押的房屋造成承租人损失的由谁承担赔偿责任吗-法师兄

目前，很多房产存在抵押权。中确实有“买卖不破租赁”的原则，但这种原则的适用要区分具体情况而定。《》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，“买卖不破租赁”原则只适用于订立抵押合同前抵押财产已经出租的。而抵押权设立后抵押财产出租的情况不适用“买卖不破租赁”原则，那么，在这种情况下产生的纠纷，已造成损失的具体责任如何划分？《》司法解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将己抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产己抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本纠纷中，小钱的房产在租赁前已经进行抵押，属于租赁关系不得对抗已登记的抵押权的范畴，银行有权利对小钱的房产进行拍卖处置。小钱在出租房屋时没有书面告知大刘该房产己抵押，因此造成大刘的损失，小钱应该对此承担赔偿责任。

答

根据法律的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登...

答

损失赔偿责任应当由承租人承担。因承租人的过错造成租赁物损害的，出租人无权请求次承租人承担违约责任，因为合同是有相对性的，次承租人不是跟出租人签订的合同。但是出租人有权请求次承租人承担侵权损害赔偿责任。出租人有权请求承租人承担违约赔偿责任承租人队出租人的违约责任与次承租人对出租人的侵权责任属于不真正的连带责任，次承租人承担全部的最终责任。《民法典》第七百一十六条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。