如何明确土地使用权转让合同效力与转让登记的关系?

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• 问土地使用权转让合同的效力
  

  土地使用权转让合同无效的，如下： 1诉前未经人民政府批准签订的土地使用权转让合同； 2、签订转让合同，起诉前未取得土地使用权证。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十一条土地使用权人未经人民政府批准与受让人签订合同转让土地使用权的，认定合同无效。但是，经人民政府批准办理土地使用权转让手续的，认定合同有效。

• 问土地使用权转让的合同效力
  

  土地使用权转让合同效力认定： 1、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 2、土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 3、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 4、未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照有关规定处理。 5、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 6、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

• 问土地使用权转让合同效力如何认定
  

  1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。 2、一地多卖，合同均有效。 3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。

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