土地使用权增资超出部分怎么处理？有什么好的办法？-法师兄

土地使用权增资超出部分怎么处理？有什么好的办法？

2022-11-02

一、根据《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》(财会二字[1995]25号)的规定，资产评估增值只有在“法定重估”和“企业产权变动”的情况下，才能调整被评估资产账面价值，不属于产权变动所进行的资产评估增值不能入账，不能调增资产价值。（注：“法定重估”一般是指按国家规定进行的清产核资）二、根据《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财政部财会字[1998]16号)的规定，公司购买其他企业的全部股权时，被购买企业保留法人资格的，被购买企业应当按照资产评估确认的价值调账；被购买企业丧失法人资格的，公司应按被购买企业资产评估确认后的价值入账。

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土地使用权作价出资需要依法办理过户登记。《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并...

我国的土地属于国家所有和集体所有。宪法规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。其中“征收”指国家强制将集体所有的土地变更为国家所有(所有权变更)，“征用”则指国家在一定时期内强制支配集体土地的使用权(使用权变更)。因此，除国家出于公共利益需要可“征收”土地外，其他任何人不得变更土地所有权。为增强土地利用率，宪法允许“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。根据现行土地法规定，土地使用人应依法定程序办理审批手续。如果是国家所有土地，国家采取无偿划拨或者有偿出让两种方式交付使用;如果是集体所有土地，国家需先予征收，然后再作为国有土地交付使用。通过出让方式取得土地使用权的使用人，可以依法转让该土地使用权。正基于此，我国公司法允许土地使用权(而非所有权)作为出资。对土地使用权出资应注意几点：①集体土地的使用权不得直接作为出资，即必须先将集体土地通过国家征收的途径变为国有土地，再通过审批手续取得土地使用权后出资;②通过无偿划拨取得的土地使用权不得作为出资，只能由原使用人使用;③已经抵押的土地使用权属于“设定担保的财产”，不得作为出资;④以土地使用权作为出资，出资人应及时将土地使用权证变更至公司名下并将土地移交公司占有使用。以土地使用权出资不仅有利于节约流动资金，而且有利于利用税收政策: 其一，根据财税[2002]191号《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，因此土地使用权出资不涉及出资方营业税的问题。其二，根据财税[1995]48号《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，“对于以房地产进行投资或联营，如果投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但是投资联营企业将上述房地产再转让的属于征收土地增值税的范围”，因此若土地增值，那么土地使用权出资方无需缴纳增值税。其三，根据国税发[2000]118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》规定，“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资……应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中”。因此，企业以土地使用权出资，其土地增值部分所得可逐年缴纳所得税. 其四、根据国税发[2000]118号规定，“被投资企业接受的非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本”，因此新设立的公司可以将土地使用权成本在企业所得税前抵扣。因为集体土地是有多个人组成的单位而并非个人就能获得的，所以必须由这个单位一起出资才能够将完整的土地使用权申请办理下来，如果个人想要这些土地首先就得解决好出资的问题。若有问题可以咨询律师。