经济适用房的买卖风险-法师兄

一、购买经济适用房的风险是什么（一）经济适用房易误导购房者提前消费。自从推出经济适用房之后，有钱的、没钱的都想通过购买房地产达到梦寐以求的愿望。从而买房热度迅速升温，扭曲了一些人对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。（二）经济适用房销售和购买条件必须符合法律的规定才能买卖。经济适用房是政府为改善一般居民居住条件而推出的，购买应符合政府规定的条件，如果不符合购买经济适用房的条件的，就不能享有经济适用房的优惠政策，即使买了也很难办理到房产证。（三）经济适用房违背市场规律。在当下的中国城镇，住房绝对属于奢侈品、稀缺品，姑且不论经济适用房能否到真正的穷人手里，以公平的名义用财政税收来补贴穷人来进行奢侈消费、实现拥有住房的梦想，而社会的中间阶层却在为高涨的商品房价格而绝望，这显然不是真正的公平。这种违反市场规律的住房制度，必然是低效的。二、如何处理经济适用房买卖纠纷（一）在购买之前，应结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再慎重决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。（二）交易时夫妻双方应注意的事项在进行私房过户时，买方要本人到场，带上有效身份证件即可；卖方要夫妻二人到场，带上房屋所有权证、结婚证和有效身份证件。在出售共有房产时，共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证、有效身份证和共有人保持证。（三）纠纷产生后，双方可以就纠纷协商解决，如果协商不成功，可向法院起诉。

答

依据法律规定，经济适用房五年内是不能上市交易的，但是目前这样的买卖行为很多，而且实践当中我也遇到过房管局给不到五年的经济适用房办理了产权证的...

答

1、有法律风险，且产权持有比例不同，法律风险亦不同。 2、经适房取得产权证书后，是可以过户的，转让经适房在契税之外，还需缴纳相同地段土地出让...

经适房的取得有特定的要求，同时对于它的转让、上市交易都有限制。未满5年不能用作抵押，具体原因如下：政策上不允许，借款人所拥有的这种房产只能居住而不能出售，更不可能抵押给银行向其申请贷款。银行无法受理一方面，由于经济适用房是政府投资建设的，是供中低收入家庭购买自住的优惠，属于政策性住房。购买经济适用房多是低收入人群，经济状况不是很稳定，一旦在还款期间借款人因资金不稳定出现较大波动的话，银行就要承担很大的风险。同时，由于国家对经济适用房享有优先收购权，银行在处理这类受限制的房产时会有很大的困难，因此一般银行不会支持用经济适用房做抵押物贷款，这也是为减少银行风险而采取的措施。另外一方面，对于银行来说向未满五年的经济适用房发放贷款与国家的有关政策向左，属违规操作。同时，也违背了国家建设经济适用房的初衷，更重要的是银行在房屋产权，贷款回流及风险控制等环节上无法掌握，风险系数较高。诸多因素使银行不敢以身试“政策”，对五年以内甚至是满五年的经济适用房贷款也都敬而远之。无法上市交易从房地产市场交易情况来看，由于经济适用房的特殊性加之政策上的严谨，经济适用房很难以“交易类”或“非交易类”的贷款形式出现在房贷市场，所以更不用说以抵押物的形式出现向银行申请贷款

经济适用房买卖政策： 1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易； 2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售； 3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 4、如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。怎么购买： 1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。但也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600×80×10%=36800元。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。 2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。

购买二手经济适用房存在风险：经济适用房是人民政府划拨土地建房，通过限制房价和户型，面向低收入家庭的经济适用房。业主本人对房屋持有有限的产权，因此交易存在风险。