如何理解买卖不破租赁的权利与义务

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• 问买卖不破租赁当事人各自有什么权利和义务？
  

  1、房屋出租人有哪些权利 (1)租房屋的权利。这是基于所有权而产生的一种权利。是法定权利。 (2)收取租金的权利，这是根据合同约定而产生的一种权利。 (3)确保出租房屋合理使用的权利。出租人在合同中约定房屋的用途，并对修补、扩建行使决定权。定期对出租房屋行使检查权。 (4)提前收回自住的权利。在何种情形下可以行使这权利，法规没有明文规定。当然如果是约定的或显然是明显合理的原因，应该是允许的，规章规定应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。如收回让未满十八周岁的子女居住或提供给年迈长辈居住。境外有法律规定基于自住的理由而提前收回。两年之内不得出租。 (5)终止合同，收回房屋，因此而造成承租人损失的，可行使索赔的权利。行使这权利在于法理由，根据建设部的规章，有下列行为之一的，出租人有权行使终止合同收回房屋的权利。 (6)合同期满收回房屋的权利。合同期满，是否同意续签出租合同，是出租人的权利。 2、房屋出租人有哪些义务 (1)负责查验承租人的合法身份证明及育龄人员计生证明; (2)填写《私房出租登记本》并在24小时内向所在地公安派出所或外来人口管理办公室。 (3)督促、带领承租人于3日内到公安派出所或外来流动人口管理办公室办理申报暂住手续，承租人离开时，申报注销; (4)责对承租人进行法制宣传，发现承租人有违法行为及时向有关部门报告。

• 问买卖不破租赁合同如何维权
  

  可以直接诉讼或者调解的方式来进行处理，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

• 问买卖不破租赁的服务
  

  承租公房并非个人财产。故在承租人死后仅能由共居人申请变更承租人，不能出售。其继承人无权要求继承房产，同理无权要求分割售房款。

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