租赁合同未经登记,能否对抗第三人

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• 问租赁合同未经登记可以对抗第三人吗
  

  租赁合同未登记一般是不得对抗善意第三人的。相关法律规定是，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

• 问租赁合同的登记是否产生对抗第三人效力
  

  房屋租赁合同的登记是否产生对抗效力 租赁合同的登记不具有对抗第三人的效力。 房屋租赁合同登记对抗第三人效力，无非是指经过登记的租赁合同能够对抗房屋买受人或者其他承租人，其实这些对抗力并非登记的效力，而是房屋租赁合同本身具有的。 首先，对抗买受人。这就是“买卖不破租赁”规则的效力，没有登记租赁合同亦有此效力。 其次，未占有房屋而办理登记的承租人并不能对抗已经占有房屋的承租人。 债法原理认为债具有平等性，对于同一物上能够产生两种以上的债务，两者之间不具有对抗效力，而租赁登记备案又不具有物权转移效力，因此，承租人基于占有的事实即可对抗第三人。

• 问租赁合同未登记不得对抗第三人有哪些规定
  

  法律没有这规定，但是每个地域的规定不同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案。虽然登记备案不同于审查批准，不影响租赁合同的效力，但现在很多地方都出台的地方性行政法规，明确规定不进行登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。例如《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”

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