商品房认购书和合同有什么具体的法律规定?

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• 问商品房认购书是否具有法律效力?
  

  如果购房者具有完全民事行为能力，开发商已经取得商品房预售许可证等相关资质，那么双方在平等自愿基础上签订的内容合法的认购书是有法律效力的。

• 问商品房认购书有什么法律效力
  

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条对商品房认购书与商品房买卖合同的关系已经作了说明，但是我认为，商品房认购书不一定非要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容才具有商品房买卖合同的作用。《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的必备条款规定有十三条之多，但有的条款即使没有也不会影响商品房买卖合同的成立与生效。我认为商品房买卖合同的必备条款只有（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的房号和面积；(三)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。只要确定这三项内容，就能确定双方主要权利义务，其他内容可以根据开发商图纸、法律规定等予以确认。

• 问商品房认购的合同效力具体有哪些
  

  房屋认购合同的法律效力不等于正式的房屋买卖合同。因为房屋认购合同是指商品房买卖双方在签订预售合同或买卖合同前签订的文件，是对双方房屋交易相关事宜的初步确认。此外，没有其他法律效力。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。

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