商品房销售有必要审批吗商品房销售管理办法第六条的规定是怎么样的-法师兄

商品房预售或现售，需要相应的审批，一般称为五证。如果没有达到预售要求标准，缺少相应的审批手续，时不能预售商品房的。第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。商品房销售管理办法第七条商品房现售,应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。城市商品房预售管理办法第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

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中华人民共和国商品房销售管理办法第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：...

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商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预...

商品房销售时必须明码标价，还要填写明码标价书，同时商品房合同必须交房产局登记备案，和物价局审核价格，商品房在某个时期销售都有政府限价，不能高也不能低，高了侵害购房人利益，低则逃避国家税收，你所描叙的是售房人变相提高房价，低价签合同，或者可能会签两份合同，一分低价合同交房产局办理房产证，一分真实价格合同给你约定实际购买价，这种做法肯定是不合法的。所以售房人说给你实际金额的发票肯定会开两张发票给你，一种是低价合同约定的购买价，另一张是实际购买价减低价合同价超出部分。

商社销售的条件应包括五证二书。五证是指房地产开发企业销售商品时应具备的五个条件：1、持有建设用地计划许可证2、持有国有土地使用权证3、持有建设工程计划许可证4、持有建设工程施工许可证5、持有商品预（销售）销售许可证。五个条件保证了房地产开发行为在土地上获得、建设、销售环节的合法性。无论是商社的预售还是现在的销售，五证俱全，房地产开发企业的销售行为是合法的，购买者与之签订的买卖合同具有法律效力，可以保障购买者获得完整的商社所有权（住宅所有权和该住宅所占有的土地使用权），购买的商社可以作为转让、抵押和租赁等房地产交易的有效目标。二书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。严格意义上，这并不是商品房出售的条件，而是房地产开发企业交付房屋时向购房人提供的对所售商品房的质量承诺和正确使用的说明。但通常也认为是销售的条件。只有合法进入市场的商社才有国家认可的产权。购房人在签订购房合同之前一定要查验商品房的销售条件是否完备。

一、商品房内销预售须提交如下材料：商行政部门批准的“企业法人营业执照”;“三资”企业还必须提交北京市对外经济贸易委员会关于“三资”企业成立合同。章程的批复和“企业批准证书”;北京市计划委员会关于项目建议书和可行性研究报告的批复;列入市计委.市建委商品房屋建设计划的文件;市政府或县政府关于建设计划的文件;土地使用权出让(转让)合同;国有土地使用证或国有土地使用权来源证书;北京市城市规划管理部门签发的建设工程规划许可证。附件及总平面图或市规划局批准的规划设计条件通知书区和县规划局签发的建设工程规划许可证;市城乡建设委员会签发的建设工程开工证;由开户银行出具的按申请预售商品房计算，投入开发建设资金达到总资产额25%以上的证明材料;开发企业与开户银行签定的预售房价款的监管协议书;销售商品房房号、建筑面积、价格明细表及售房方案;房屋公用建筑分摊部位;经市房地局批准的房屋售出后使用、维修管理公约;预售商品房户型图、装修标准和设备简介;地名办关于项目名称的批准文件;人防办关于人民防空工程设计审核批准通知单;付款方式有银行按揭时须提交开发企业与银行按揭文件。提交以上资料为复印件。其中1、2、4、7、8、9项必须验原件。申请售房企业提交上述资料后须填写《法人代表人身份证明书》。《授权委托书》、《北京市商品房销售许可证申报审批表》。