如何鉴别一房多卖房屋房产抵押-法师兄

商品房买卖与抵押的效力，按下列情形确定： 1、商品房抵押在先的，房屋所有权人在出售住房前，应当取得抵押权人同意，未经抵押权人同意不得出售，抵押权具有优先效力。这种情况下，买受人可以代为清偿债务，以消灭抵押权。 2、商品房买卖在前，但未办理房产过户手续的，法律上视为房屋所有权未转移，其后办理抵押登记的，抵押权仍具有优先效力。这种情况下，房屋买受人可以要求解除买卖合同，并要求房屋出卖人承担违约责任（支付违约金或者赔偿损失）。

答

房产质押与房产抵押不一样。房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使...

答

抵账房就是抵债房，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己的房屋作价支付给债权人，再由债权人出售的房屋。...

一、对借钱方的要求不同。办理房产典当，要求只能是房产一切者的本人才能办理，不能由另外的人代办。而房产抵押贷款而能是申请人本人，也能是房产一切人以外的人办理。房地产典当转移房地产的占有权，而房地产抵押不转移抵押标的房地产的占有权。二、办理贷款的方式不一样。办理房产抵押贷款，只需要办理抵押担保的手续，而房屋能自己继续使用。而办理房产典当，相当于质押贷款，需要在房产典当的期间将房子封存起来，并置于典当行的监管之下。三、能办理的期限不一样。房产抵押贷款的期限较长，大多数是能申请1-20年的房产抵押贷款的。而房产典当的期限则比较短，大多数是3个月至6个月。四、评估方式不一样。房产抵押贷款前期评估比较复杂，要求抵押的房子没有产权纠纷，房子的产权要清晰，房龄要适合，要求借钱方有还款能力。而房屋典当一般不视察典当人是否有还款能力，主要是要求没有产权纠纷，看房产的价值。

抵押房产能否买卖事实上可以通过三种途径来解决。（一）在还款期未到之际即先行偿还解除抵押由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方签订房地产买卖合同之后，即可按照二手房买卖的一般流程完成交易。此方法的优点是，买方支付房款是在房东取得完全产权之后，对买方而言钱的安全度比较高。缺点是，还贷的钱完全由房东筹，这就要求房东必须有很强的经济实力，且不能使用买方的首期房款参与还贷，对卖方而言不是好的解决方案。（二）办理转按揭双方签订房地产之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。这种方法的优点是，无须筹措钱提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，经过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是一切银行都有这项业务，而若买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。（三）替原业主提前还贷双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了钱的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，若原房主利用买方的钱帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又使得首期房款血本无归，到那时，只能经过另外的法律方法追讨，就被动了。

已抵押房屋进行买卖的，应当及时通知抵押权人。《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。