如何把握被拆迁户的难产权？被拆迁户如何维护自身合法权益-法师兄

各种迹象表明，在拆迁问题上，有利于保护被拆迁户合法权益的相关法律法规政策将会逐步出台。但在此前，一旦遭遇“被拆迁”，如何才能合法、有力地“自救”呢在近日一个维权论坛上，业内人士为如何摆脱“被拆迁”的窘境支起了招。“被拆迁户共同的一点是，都希望拆迁能成为改善其居住条件的契机。但我们接触的大量案例表明，很多被拆迁户由于没有合理合法地进行维权，不但丧失了最有利的维权时机，还会落入种种陷阱。”龚来章律师，秦兵房地产团队业务总监，作为一名曾接触各地多件由拆迁引发的法律纠纷实例的专业人士，他对城市拆迁的种种现状了解颇深，也深有感触。应弄清谁是拆迁关系当事人“‘被拆迁’的法律问题，本质不外乎就是三个。弄清这个，才能为自己的维权找到合理合法的依据。”在为遭遇现实“被拆迁”窘境的人支招之前，龚来章从法理上先予以了剖析。首先，拆迁是一种对所有权的征收。其次，拆迁是一种平等民事主体之间的购买关系。通俗点讲，你拆我的房子，你就要给我一个公平合理的价格，我们再向其他业主购买房产，所以价格应该由市场来定，而不是由拆迁方来定。除了政府指导价，还应有一个公平交易的市场价。此外，拆迁安置还是一种互易行为，作为最原始的交换形式，拆迁房子，再通过给回迁房、经济适用房或商品房等，实现产权调换。“市场指导价这个问题本来很容易解决，但是根据实践中的具体情形看，目前相关政府部门对市场价格的统计工作严重滞后。以市为例，现在拆迁人依然依据2001年市国土局颁布的评估暂行规则行事。而2001年的房地产价格显然和2009年不能同日而语，价格翻了几番了。用2001年的价格进行安置补偿，矛盾没有办法协调。”那么，究竟都有谁可以作为拆迁关系的当事人这个看似简单的问题，却在实践中让很多被拆迁户陷入迷茫。尤其是对于承租单位公房的人来说。家住市海淀区的刘女士就遇到了这样的现实难题。她一直都在承租单位的公房，但是其被拆迁人的资格却得不到承认，而她的房子也于2009年10月的某天夜里，被不明身份的一群人擅自野蛮拆除。“虽然我之前一直都住那里，但是确实没有产权，是不是我就拿不到相应的补偿或者赔偿呢”据了解，对于刘女士的问题，有专家就认为，2001年拆迁管理条例中规定的被拆迁人是房屋的所有权人，是一个巨大的倒退，因为这排除了承租人和使用权人的合法权益，实际上，承租人、使用权人并不应该当然的被排斥。对此，龚来章指出：“城市房屋拆迁管理条例第16条规定，被拆迁人、拆迁人、承租人达不成协议的，由拆迁主管部门进行裁决，这就表明承租人也可以主动加入拆迁法律纠纷中去。如果能够跟拆迁方协商，对方也给了相应的补偿、赔偿，你退出了拆迁法律关系体系之外，如果没有达成一致意见，没有解除合同，你仍然可以提起行政裁决。这是承租人、使用权人的方面。”而拆迁关系中的另外一个主体就是拆迁人，即取得拆迁许可证的单位。“可现在实践中的很多拆迁已经偏离了这个规定。据我们了解，北部某乡腾退的拆迁，就是乡镇政府出的腾退补偿安置方案，甚至还有村里出台的方案，严格地说这不是拆迁，只是仿照拆迁程序的一种解决问题的方式。可被拆迁户拿着强制腾退的决定书去申请行政诉讼可能不受理，这个腾退的决定作出以后，救济途径只有一条路：申诉。对乡政府腾退决定不服，只能向区政府申诉。仅有这一个救济途径其实是违反法律规定的，应当还有一个行政诉讼和行政复议的途径，这是不应被剥夺的程序性权利。”被拆迁户易出现维权误区曾经有这样一个真实案件，拆迁双方本已达成150万元的安置协议，但由于被拆迁人仅仅签了字，没有原件，最终谈好的150万变成了62万。发现这个问题之后，被拆迁人及时聘请了律师，通过各种方式和证据，驳斥拆迁人偷梁换柱的伎俩，达到了维权效果。但是不是任何被拆迁户都有这么幸运的结果，诸如此类的，由于被拆迁户没有很好地采取有效的方式及时拿到协议的原件，导致自身的利益受损的情况比比皆是。记者走访时也发现，很多时候，被拆迁户深陷窘境与自己的所作所为存在很大的关系，实践中有很多维权的误区。比如，喜欢靠找关系打听内部消息来解决问题;或者走信访的途径，寄希望于通过告状引发重视;或者干脆采取消极的维权方式，等待观望。龚来章指出，这些做法都无异于放弃权利，会错过很多最佳维权的时机。比如，拆迁公告颁布之后，被拆迁人完全可以主动向拆迁部门或拆迁办，询问拆迁政策，索要拆迁文件，这都是证据资料，如果消极等待，不积极了解情况搜集资料，真的遭遇行政裁决的时候，手头什么都没有，维权就很不利。维权要讲究方式方法那么，如何运用正当的形式，运用法律程序去维权呢很多专家从各个方面，结合实际案例，给出了有效的建议。首先，进入拆迁的初期，被拆迁人一定要注意搜集有关拆迁方面的各项文件，包括公告，通知，甚至公开信，尤其是要搜集搬迁