承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权是否可以对抗买受人？？

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• 问工程价款债权转让，债权人能否主张承包人享有的工程价款优先受偿权
  

  可以。受让工程款债权的同时，优先受偿权作为从权利应一并受让。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。 风险提示：债权转让的前提： 1、必须有有效存在的债权，且债权转让不改变债权的内容。 债权的有效存在，是债权转让的基本前提。以下三类债权不得转让： (1)根据合同性质不得转让的合同债权； (2)按照当事人的约定不得转让的债权； (3)依照法律规定不得转让的债权。 2、让与人与受让人须就债权的转让达成协议，并且不得违反法律的有关规定。 3.债权的让与须通知债务人。

• 问商品房买卖承租人能否享受优先购买权
  

  特殊买买中承租人是不能行使优先购买权。如拍卖。拍卖方式具有较强的公示性；拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言；拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。

• 问建设工程中对于分包人是否可以享有优先受偿权
  

  具体看情况的。在发包人与总承包人已完成结算并已结清所有款项的情况下，分包人是否享有代位权和工程款优先受偿权取决于是否存在发包人与总承包人恶意串通，故意减少工程价款进而损害分包人利益的情形，而这需要结合案件实际情况具体查明后作出认定。而从举证责任的角度看，在发包人与总承包人已经提供了表面证据证明双方已经结清工程款的情况下，如分包人认为二者存在恶意串通、不合理损害其合法权益的情况的，分包人应对此负有举证责任。 1、《关于审理建设工程纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。 2、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。

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