商品房预约合同的法律效力是怎样的, 什么是商品房预约合同?-法师兄

一、什么是商品房预约合同？“对未来订立一定内容契约之约定，称之为契约。”《墨西哥民法典》规定：人们可以用合同方式承担于将来订立一个合同的义务，缔结合同的允诺或者其他预备协议，可以是单方的或双方的。《秘鲁民法典》规定：通过将订立合同的协议，当事人使自己承担在将来订立一个确定性合同的义务。一般认为，预约合同包括意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。“预约，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议”。“契约有预约与本约之分，两者异其性质及效力，预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得迳依预订之本约内容请求履行，非不得就标的物及价金之范围先为拟定，作为将来订立本约之张本，但不能因此即认定买卖本约已成立”。二、商品房预约合同有什么特征？一般认为，预约合同应具备下列特征：“第一，预约合同是诺成合同。诺成合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其地明显和重要。第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划。第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。第四，预约必须具备书面形式。第五，有效的预约应当是有约束力的法锁。”“一、预约亦是合同，达成合议属应有之义;二、当事人须有受协议约束的意思，否则意向性协议不能发生合同的效力;三、预约合同的内容应具有确定性。”对预约合同的内容应有哪些要求呢一般认为，预约合同包括确定条款和不确定条款两部分组成，确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款。不确定条款即处于未决状态的条款，即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时，当事人签订的权利义务不确定的合同条款。“预约为订立本约而存在，其详备程度总的来说不如本约，但仍应满足基本的确定性要求。换言之，预约应具备合乎法律行为的基本条件。”《法国民法典》规定：双方当事人就标的物及其价金相互同意时，买卖的预约即转化为买卖。若此种买卖预约之标的物为已将分块出售的地产时，则对该预约的承诺及本约，以支付部分价金并占有该动产而成立。订立本约的日期，即使是事后补订的，也应是交付第一部分价金之日。由此可见，一般买卖预约是对除标的物、价金以外的其他事项的合意;不动产买卖预约则要求更高的确定性，不仅标的物、价金、其他事项需要应予约定，而且要求有条件的占有该不动产并支付部分价金，旨在保护不动产交易安全，保护不特定多数买受人的合法权益。《秘鲁民法典》规定：订立合同的协议，应包含确定性合同的基本要素，选择性合同应包含确定性合同的全部要素和条件。《智利民法典》规定：订立合同的允诺预产生债务，则必须满足四项条件，即依书面造成，本约非法律上可宣告无效，允诺包含能确定本约订立的时间的条件或期限，允诺已对本约进行详细约定而仅缺乏使本约完成的物之让渡行为或法定形式。上述规定表明，许多国家法律对预约合同的确定性要求不尽相同，但规定均应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。

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商品房预售合同，是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人所有，而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产...

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一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。我国法律除了限定强制性的商品房预售许可规则外，还限定了商品房预售合同登记备案规则。商品房预售合同登记备案隶属一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第6条限定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规限定解决登记备案手续为因，请求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以解决登记备案手续为商品房预售合同奏效要件的，从其商定，但当事人一方已经履行主要合同义务，两方接受的除外。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）第九条限定，“依据法律行政法规限定应当解决登记手续，但未限定登记奏效的，当事人未解决登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”

根据相关规定，出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。