商品房预售合同是什么意思，商品房预售合同的法律效力是怎么规定的

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• 问商品房的预售合同是什么意思？
  

  商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

• 问商品房预售合同的备案是什么什么是商品房预售合同的效力补正
  

  商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。我国法律除了限定强制性的商品房预售许可规则外，还限定了商品房预售合同登记备案规则。商品房预售合同登记备案隶属一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第6条限定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规限定解决登记备案手续为因，请求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以解决登记备案手续为商品房预售合同奏效要件的，从其商定，但当事人一方已经履行主要合同义务，两方接受的除外。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）第九条限定，“依据法律行政法规限定应当解决登记手续，但未限定登记奏效的，当事人未解决登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”

• 问什么是商品房预售合同及预售合同有什么法律效力
  

  商品房预售合同，是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人所有，而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产权的书面协议。商品房预售合同是一种诺成性合同，即合同的成立不以交付标的物为前提，只要预售人和承购人就合同的主要条款达成书面协议，则具有法律效力，产生合同的法律后果，合同双方当事人都应当履行合同规定的义务。商品房预售合同是有偿的双务合同，指双方的权利义务是互相对应的，预售人的义务就是承购人的权利，一方履行的义务以他方应履行的义务为条件。承购人一方履行交付一定数额价款的义务，而应按约定接受竣工房屋并取得所有权;预售人一方享有收受价款的权利，也应按约定将竣工房屋转移给承购人，进行产权过户登记手续而丧失其所有权。显然，这种互负债务的，没有先后履行的顺序，应当同时履行，承购方在预售方履行之前有权行使抗辩权，拒绝其履行要求，或者在对方履行债务不符合约定的时候，有权提出拒绝其相应的履行要求。对预售方而言，反之亦然。

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