非直接销售和自用房地产的收入确定, 怎样确定开发企业的收入标准?

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• 问房地产企业确认收入的三个条件
  

  房地产企业销售收入在以下条件成就时确认收入：1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

• 问增值税收入销售额怎么确定?
  

  增值税销售的计算方法：根据应税销售行为收取的全部价格和额外费用，划分不同税率项目，分别计算不同税率项目的销售额。未计算的，统一适用高税率计算。

• 问商品销售收入确认条件是哪些，具体是怎样确定的呢？
  

  企业销售商品确认收入必须同时满足5个条件： 1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。 2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。 3.相关的经济利益很可能流入企业。 4.收入的金额能够可靠地计量。 5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。但是当销售过程中发生现金折扣，商业折扣，销售折让时，我们应当做如下处理：企业销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入；企业销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入；销售折让是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让

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